1

2

3

4

적용법

상가임대차법

차임 거절

✕

연체액

3기 = 3,000만

해지

4. 1. 효력

상가건물 임대차보호법 제10조의8의 「3기의 차임액」은 연체 횟수가 아니라 누적 연체액 기준이다. 제1 차임이 4년 전 것이어도 연체액에는 들어간다.

2019. 5. 1.

2020. 8. 1.

제1 차임 연체 — 甲은 청구하지 않음 1기

2024. 2. 1. / 3. 1.

제2·제3 차임 연체 3기 도달

2024. 3. 15.

2024. 3. 25. → 4. 1.

해지 내용증명 발송 → 도달 설문 1

「상가 건물」·「보증금 10억 원」으로 설계했다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차다. 민법 제640조(2기)가 아니라 제10조의8(3기)로 답하게 한다.

제1 차임을 「2020. 8. 1.」로 두고 甲이 「청구하지 않았다」고 했다. 시효 문제(설문 2)를 예고하는 동시에, 3기 계산에 4년 전 차임이 들어가는지를 묻는다.

乙이 「보증금보다 적으므로 지급하지 않겠다」고 답했다. 보증금의 담보적 성질과 임대인의 충당 선택권 법리(2016다211309 [1])를 정면으로 쓰게 하는 장치다.

발송일(3. 25.)과 도달일(4. 1.)을 나누어 주었다. 도달주의(제111조 ①)로 종료일을 4. 1.로 확정하게 한다. 설문 3의 부당이득 기산일과 이어진다.

배점이 15점이다. 차임 거절 항변 배척 6점, 3기 연체 요건 6점, 해지 효력 발생 3점 정도가 무난하다.

쟁점 ① · 항변

보증금의 존재를 이유로 차임 거절 ✕

임대차관계가 계속되는 동안 임대인은 보증금에서 연체차임을 충당할지를 자유로이 선택할 수 있으므로, 종료 전에는 연체차임이 당연히 공제되지 않고 임차인도 보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절할 수 없다.

2016다211309

쟁점 ②·③ · 해지

상가 임대차는 3기 연체로 해지

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 해지의 효력은 도달 시에 생긴다.

상가임대차법 제10조의8 · 민법 제111조 ①

[1] 임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있다. 따라서 임대차계약 종료 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고, 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다. [2] 소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다(민법 제184조 제2항). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다. [3] 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사이다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이다. 한편 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다.

참조조문 [1] 민법 제618조 / [2] 민법 제166조 제1항, 제184조 제2항, 제618조 / [3] 민법 제105조, 제495조, 제618조 · 참조판례 [1] 대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결, 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결 / [3] 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결