1

2

3

4

4. 2.~5. 1.

이득 ○

5. 2.~6. 1.

이득 ✕

공제액

1,000만 원

근거

실질적 이득

甲이 말하는 「총 2,000만 원」은 종료일 다음 날부터 통화일까지 두 달 치다. 두 구간의 사실 상태가 다르다는 점이 설문 3의 열쇠다.

2024. 4. 1.

2024. 4. 2.~5. 1.

乙이 건물을 사용하며 집기·비품 철거·반출 사용·수익 ○

2024. 5. 1.

반출 완료 — 이후 건물을 전혀 사용하지 않음(열쇠·비밀번호는 그대로) 사용·수익 ✕

2024. 6. 1.

통화 — 甲: 열쇠 미반환을 이유로 2개월분 부당이득 2,000만 원 공제 주장 설문 3

반출 완료일을 「2024. 5. 1.」로 못 박았다. 그 전과 후로 사용·수익의 유무가 갈린다. 구간을 나누어 계산하라는 신호다.

「전혀 사용하지 아니하였으나」와 「열쇠를 반환하지는 아니하였다」를 나란히 두었다. 점유는 계속되고 이득은 없는 상태다. 98다8554의 「실질적 이득」 기준을 그대로 적용하게 한다.

甲이 「총 2,000만 원」이라고 두 달 치를 뭉뚱그렸다. 일부만 타당하다는 결론(1,000만 원)을 금액으로 적게 하는 장치다.

「구체적으로 공제되어야 하는 액수」를 물었다. 결론을 액수로 쓰지 않으면 감점이다. 구간별 금액과 합계를 적는다.

배점이 10점이다. 실질적 이득 법리 4점, 구간별 포섭 4점, 액수 2점이 무난하다.

쟁점 ① · 이득

사용·수익 없는 점유 → 부당이득 ✕

임차인이 종료 후 목적물을 계속 점유하였더라도 본래의 임대차 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없으면 부당이득반환의무는 성립하지 않고, 시설물을 반출하지 않았더라도 마찬가지다.

98다8554

대비 · 사용 계속

계속 사용·수익하면 차임 상당액 반환

임대차 종료 후 건물을 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용하는 자는 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

2012다4633

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다.

참조조문 민법 제618조, 제741조 · 참조판례 대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결, 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결, 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결

[1] 임대인 甲 주식회사와 임차인 乙 주식회사 사이에 체결된 건물임대차계약이 종료되었는데도 乙 회사가 임차건물을 무단으로 점유·사용하자 甲 회사가 乙 회사를 상대로 부당이득반환을 구한 사안에서, 乙 회사는 甲 회사에 대하여 임차건물의 점유·사용으로 인한 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있는데, 주식회사인 甲 회사, 乙 회사 사이에 체결된 임대차계약은 상행위에 해당하지만 계약기간 만료를 원인으로 한 부당이득반환채권은 법률행위가 아닌 법률규정에 의하여 발생하는 것이고, 발생 경위나 원인 등에 비추어 상거래 관계에서와 같이 정형적으로나 신속하게 해결할 필요성이 있는 것도 아니므로, 특별한 사정이 없는 한 10년의 민사소멸시효가 적용된다고 한 사례. [2] 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용하는 자는 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있는데, 여기서 차임 상당액을 산정할 때 통상적으로 건물을 임대하는 경우 당연히 부지 부분의 이용을 수반하는 것이고 차임 상당액 속에는 건물 차임 외에도 부지 부분 차임(지대)도 포함되므로, 건물 차임은 물론이고 부지 부분 차임도 함께 계산되어야 한다. 그리고 건물소유자가 부지 부분에 관한 소유권을 상실하였다 하여도 건물소유자는 의연 토지소유자와 관계에서는 토지 위에 있는 건물의 소유자인 관계로 건물 부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 건물 부지 부분에 관한 차임 상당의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되며, 건물을 점유하고 있는 건물임차인이 토지소유자에게 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없다. 그러므로 건물소유자는 이러한 채무의 부담한도 내에서 건물임차인의 건물 불법점유에 상응하는 부지 부분의 사용·수익에 따른 임료 상당의 손실이 생긴 것이고, 건물에 관한 임대차계약 종료 이후 이를 계속 점유·사용하는 건물임차인은 건물소유자에 대한 관계에서 건물 부지의 사용·수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료 상당의 부당이득을 하였다고 보아야 한다.

참조조문 [1] 민법 제741조 / [2] 민법 제741조 · 참조판례 [2] 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결