1

2

3

4

시효

2023. 8. 1. 완성

본조

상계 ✕

유추

공제 ○

결론

乙 주장 ✕

시효 기산점은 각 지급기일이다(2016다211309 [2]). 종료 후 일괄 정산 특약이 있으면 달라질 수 있으나 사안에는 없다.

2020. 8. 1.

제1 차임 연체 — 甲은 청구하지도 충당하지도 않음 시효 기산

2023. 8. 1.

2024. 4. 1.

2024. 6. 1.

乙의 보증금 청구 · 甲: 3,000만 원 공제 / 乙: 제1 차임 1,000만 원은 공제 ✕ 설문 2

제1 차임을 「2020. 8. 1.」로 두어 종료 전 3년이 지나게 했다. 존속 중 시효가 완성된 전형이다. 본조(상계)와 유추(공제)를 나누어 쓰는 판례 구조를 그대로 적용하게 한다.

「甲은 이를 청구하지 않았다」고 적었다. 임대인이 보증금의 담보력을 믿고 그냥 두었다는 신뢰의 표지다. 유추적용의 근거 사실로 쓴다.

보증금이 「10억 원」으로 차임의 100배다. 보증금이 차임보다 훨씬 큰 거래 현실이 판례 논거임을 사안에서 확인하게 한다.

乙이 「그 부분 1,000만 원의 공제」만 다툰다. 제2·3 차임의 공제는 다툼이 없다. 쟁점을 시효완성 차임 하나로 좁혀 깊이 쓰게 한다.

배점이 15점이다. 시효 완성 4점, 본조 배제 5점, 유추적용과 결론 6점 정도가 자연스럽다.

쟁점 ①·② · 본조

시효완성 전 상계적상이 없으면 본조 ✕

보증금 반환채무는 종료 시 비로소 이행기에 도달하므로, 존속 중 시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 한 상계는 제495조에 의하더라도 인정되지 않는다.

2016다211309 · 2024다302217

쟁점 ③ · 유추

연체차임은 제495조 유추적용으로 공제 ○

임대인의 신뢰와 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수 있다.

2016다211309 · 2024다302217

대비 · 경계

종료 시 생기는 채권에는 유추 ✕

유익비상환채권은 종료 시 발생하므로 존속 중 시효가 완성된 구상금채권을 자동채권으로 한 상계는 제495조에 의하더라도 허용되지 않는다.

2017다258787

[1] 임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있다. 따라서 임대차계약 종료 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고, 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다. [2] 소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다(민법 제184조 제2항). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다. [3] 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사이다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이다. 한편 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다.

참조조문 [1] 민법 제618조 / [2] 민법 제166조 제1항, 제184조 제2항, 제618조 / [3] 민법 제105조, 제495조, 제618조 · 참조판례 [1] 대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결, 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결 / [3] 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결

[3] 민법 제495조에 따라 소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 채권자는 상계할 수 있다. 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 따르더라도 인정될 수 없다. 그러나 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 그 연체차임은 민법 제495조를 유추적용하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다.

참조조문 [1] 민법 제152조, 제492조, 제618조 / [2] 민법 제166조 제1항, 제618조 / [3] 민법 제152조, 제153조, 제492조, 제495조, 제618조 · 참조판례 [1][3] 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 / [2][3] 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결

민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권ㆍ채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 한다. 민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 임차인의 유익비상환채권은 임대차계약이 종료한 때에 비로소 발생한다고 보아야 한다. 따라서 임대차 존속 중 임대인의 구상금채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 위 구상금채권과 임차인의 유익비상환채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없으므로, 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 구상금채권을 자동채권으로 삼아 임차인의 유익비상환채권과 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다.

참조조문 민법 제495조, 제626조 제2항 · 참조판례 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결