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설문 1 (8-28) · 설문 2 (8-35) · 설문 3 (8-40)
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기출 원문 · 전체본
〔법무사 제30회(2024) 민법 문 2〕
보증금 10억 원이 걸린 상가 임대차 하나로 차임 거절 항변, 시효완성 차임의 공제, 시건 점유의 부당이득, 불법점유 손해배상을 차례로 묻는 정산 문항입니다. 설문 4가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다.
기초사실
보증금 10억 원의 상가 임대차에서 차임이 세 번 밀리다
설문 1~4 공통○甲은 2019. 5. 1. 乙에게 甲 소유 상가 건물을 임대하였다(보증금 10억 원, 월차임 1,000만 원 매월 초 지급, 기간 5년 — 2024. 5. 1.까지).
○乙이 2020. 8. 1.자 월차임(‘제1 차임’)을 연체하였으나 甲은 이를 청구하지 않았고, 이후 乙이 2024. 2. 1.자(‘제2 차임’)와 2024. 3. 1.자(‘제3 차임’) 월차임을 차례로 연체하자 甲은 2024. 3. 15. 연체된 3개 차임 합계 3,000만 원의 지급을 독촉하였다. 이에 乙은 “임대차 종료 전이고 연체차임이 보증금 10억 원보다 적으므로 지급하지 않겠다.”고 대답하였다.
○甲은 2024. 3. 25. 차임연체를 이유로 한 해지의 내용증명을 발송하였고, 그 내용증명은 2024. 4. 1. 도달하였다.
「제1 차임 2020. 8. 1.」은 3년 시효가 지난 차임, 「보증금 10억 원보다 적으므로」는 보증금 존재를 이유로 한 지급 거절, 「3개 차임」은 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 3기 연체 요건을 겨냥한 표지입니다.
추가된 사실관계
집기를 빼고 열쇠는 돌려주지 않은 채 보증금을 청구하다
설문 2·3·4○乙은 2024. 5. 1. 집기·비품의 철거·반출을 완료하고 이후 건물을 전혀 사용하지 아니하였으나, 출입구 도어락 비밀번호를 초기화하거나 열쇠를 반환하지는 아니하였다.
○乙이 2024. 6. 1. 甲과 통화 중 기간만료로 인한 종료를 이유로 보증금의 반환을 청구하자, 甲은 임대차 관계에서 갖게 된 각 채권을 공제하고 반환하겠다고 주장하였다.
「반출 완료 · 전혀 사용하지 않음」과 「열쇠 미반환」을 함께 둔 것은 점유는 남고 사용·수익은 끝난 상태를 만들기 위한 장치입니다.
문 2
문 제
배점 합계 50점1
15점해지의 적법성
乙은 받아야 할 임대차보증금이 존재하는 이상 차임을 연체한 것이 아니므로 해지는 부적법하다고 주장한다. 위 임대차계약은 적법하게 해지되었는지 결론과 이유를 밝히시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-28로 실려 있습니다.
2
15점시효완성 차임의 공제
甲이 연체차임 총 3,000만 원을 공제하겠다고 하자, 乙은 제1 차임은 소멸시효가 완성되었으므로 그 부분 1,000만 원의 공제는 부당하다고 주장한다. 乙의 주장은 타당한지 결론과 논거를 밝히시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-35로 실려 있습니다.
3
10점열쇠 미반환과 부당이득
甲은 통화 당일까지 乙이 열쇠를 반환하지 않고 있으므로 연체차임과 별도로 차임 상당의 부당이득 총 2,000만 원을 공제하겠다고 주장한다. 위 주장은 타당한지, 부당하다면 구체적으로 공제되어야 하는 액수와 논거를 밝히시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-40으로 실려 있습니다.
4
검토 대상10점불법점유 손해배상의 공제
甲은 해지 이후 乙의 계속 점유는 불법점유이므로 불법점유로 인한 손해배상청구권을 공제하고 보증금을 반환할 수도 있다고 주장한다. 위 주장은 타당한지 결론과 논거를 밝히시오.
출처: 제30회 법무사 제2차시험(2024) 민법 문 2(법원행정처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 보증금 미반환 중의 계속 점유와 불법점유 손해배상 · 설문 4 (10점)
〔법무사 제30회(2024) 민법 문 2〕 - 설문 4.
1
당사자 관계도
2024. 4. 1. 이후임대인과 임차인의 행위를 두 줄로 나란히 놓으면, 甲 쪽에 이행제공이 비어 있다는 사실이 결론을 정하는 것이 보인다.
인도 관계설문 4의 검토 대상항변권의 존속 요건
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2024. 4. 1.
해지 도달 — 乙의 인도의무와 甲의 보증금 반환의무가 동시이행관계에 종료
2024. 4. 1.~6. 1.
甲은 보증금을 반환하거나 이행제공한 사실이 없음 항변권 존속
2024. 6. 1.
甲: 「해지 후 점유는 불법점유 → 손해배상채권 공제」 설문 4
3
검토의 틀
다섯 칸동시이행인도의무 ↔ 보증금(공제 후 잔액) 반환의무(77다1241 전합)
항변권의 소멸임대인의 반환 이행 또는 적법한 이행제공(2019다252042)
사안甲의 반환·제공 없음 → 乙의 항변권 존속
점유의 위법성항변권 행사로서의 점유 → 적법 → 불법행위 ✕
공제손해배상채권 자체가 성립하지 않으므로 공제 ✕
설문 3과 대비된다. 설문 3은 「이득」이 없어 부당이득이 막히고, 설문 4는 「위법성」이 없어 불법행위가 막힌다.
4
설문 4의 쟁점 구조
해지 후 乙의 계속 점유는 불법점유인가 · 손해배상채권을 공제할 수 있는가 10점
쟁점 ①인도의무와 보증금 반환의무의 관계
전제 사실임대차 종료 시 두 의무는 동시이행관계다(77다1241 전합)
전제 사실공제할 채무가 있으면 그 잔액의 반환의무와 인도의무가 동시이행이다
물음乙은→ 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있다
쟁점 ②乙의 점유가 불법점유가 되는가
전제 사실甲은 보증금을 반환하거나 이행제공한 적이 없다
전제 사실항변권이 살아 있는 동안의 점유는 적법하다
물음불법행위 손해배상책임은→ 성립하지 않는다(2019다252042)
쟁점 ③공제 주장의 당부
전제 사실보증금은 종료 후 반환 시까지의 임차인 채무를 담보한다
전제 사실그러나 손해배상채권이 성립하여야 공제할 수 있다
물음甲의 주장은→ 타당하지 않다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
甲이 보증금을 「공제하고 반환하겠다」고만 하고 지급·공탁하지 않았다. 이행제공이 없다는 표지다. 동시이행항변권이 그대로 남아 점유가 적법하다는 결론으로 이어진다.
b
「해지 이후 乙의 계속 점유는 불법점유」라고 甲이 단정했다. 종료만으로 점유가 위법해지는 것이 아니라는 판례(2019다252042)로 바로잡게 한다.
c
설문 3(부당이득)과 설문 4(불법행위)를 나누어 물었다. 같은 점유를 두고 「이득」과 「위법성」이라는 다른 요건을 따로 검토하게 하는 장치다.
d
「공제하고 반환할 수도 있다」고 대안처럼 적었다. 공제의 전제(채권의 성립)가 없으면 대안도 없다는 점을 짚게 한다.
e
배점이 10점이다. 동시이행관계 3점, 항변권 존속과 적법 점유 5점, 공제 배척 2점 정도가 자연스럽다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 보증금 미반환 중의 계속 점유와 불법점유 손해배상 · 설문 4 (10점)
〔법무사 제30회(2024) 민법 문 2〕 - 설문 4. 리딩판례
보증금 반환과 인도의 동시이행을 선언한 1977년 전원합의체 판결과, 이행제공이 없는 한 임차인의 계속 점유는 불법점유가 아니라는 2020년 판결이 설문 4의 두 축입니다. 2025년 판결은 같은 법리의 최근 적용례입니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 동시이행
인도의무 ↔ 청산 후 보증금 반환의무 동시이행
임대차 기간이 만료된 경우 임차인의 명도의무와 임대인이 보증금 중 명도 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행관계에 있다.
77다1241 전합
쟁점 ②·③ · 불법점유
이행제공 없는 한 계속 점유는 불법점유 ✕
임대인이 보증금 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상 종료 후 임차인의 계속 점유는 불법점유가 아니고 손해배상의무도 지지 않는다.
2019다252042 · 2024다317332
계보
판례의 흐름
선고 순1977
77다1241
동시이행관계
선언(전합)
선언(전합)
2020
2019다252042
이행제공 없는 한
불법점유 ✕
불법점유 ✕
2025
2024다317332
부속물 매매대금
동시이행에도 같은 법리
동시이행에도 같은 법리
쟁점 ①
보증금 반환과 목적물 인도의 동시이행
민법 제536조 ①최초대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 판결[가옥명도]
임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다.
·임대차 기간이 만료된 경우 임차인의 목적물 명도의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 명도 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행관계에 있다고 하였다.
→2024. 4. 1. 해지로 종료한 뒤 乙의 인도의무와 甲의 보증금(연체차임·사용이익 공제 후 잔액) 반환의무는 동시이행관계에 선다.
→따라서 乙은 잔액을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있는 항변권을 갖는다.
참조조문 민법 제536조 · 참조판례 대법원 1962.3.29. 선고 4294민상939 판결
쟁점 ②·③
동시이행항변권 존속 중 점유의 위법성
민법 제536조 ① · 제750조리딩대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결[건물명도(인도)]
[1] 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다. [2] 甲 학교법인이 乙 주식회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전 乙 회사에 임대차계약이 종료할 예정이라며 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고, 기간 만료 후 乙 회사를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였는데, 乙 회사가 甲 법인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서 임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 점유하다가 甲 법인에 식당을 인도하였고, 그 후 乙 회사의 위 청구를 기각하는 판결이 선고·확정된 사안에서, 甲 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 乙 회사가 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없고, 乙 회사는 위 소송에서 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었으며, 달리 乙 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 乙 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 甲 법인에 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있는데도, 甲 법인의 적법한 변제공탁으로 乙 회사가 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 乙 회사에 통지된 때가 언제인지, 乙 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등 필요한 심리를 다하지 아니한 채 乙 회사가 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례.
·임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계이므로, 임대인이 보증금 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상 종료 후 임차인의 계속 점유를 불법점유라고 할 수 없고 손해배상의무도 지지 않는다고 하였다([1]).
·반대로 항변권을 상실하였는데도 반환을 거부하며 점유하면 적어도 과실에 의한 불법점유가 된다고 하였다(연체차임을 공제한 보증금을 변제공탁한 사안, [2]).
→甲은 6. 1.까지 보증금 잔액을 지급하거나 공탁하는 등 이행제공을 한 사실이 없으므로 乙의 동시이행항변권은 존속하고, 해지 후 乙의 점유는 적법하다.
→따라서 불법점유를 이유로 한 손해배상채권은 성립하지 않고, 이를 공제하겠다는 甲의 주장은 타당하지 않다.
→甲이 공제 후 잔액을 적법하게 변제공탁하였다면 그 통지 후의 점유는 불법점유가 될 수 있었다는 것이 [2]의 대비 사안이다.
참조조문 [1] 민법 제536조, 제618조, 제750조 / [2] 민법 제536조, 제618조, 제750조 · 참조판례 [1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결
동지대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332 판결[건물인도·손해배상(기)[부속물 매매대금 채권을 수동채권으로 한 임대인의 상계 의사표시 이전 임차인의 목적물 점유가 불법점유인지 문제된 사건]]
[1] 임대차계약 종료로 발생한 임차인의 목적물 반환의무와 임차인의 부속물매수청구권 행사로 발생한 임대인의 부속물 매매대금 지급의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 부속물 매매대금 지급의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임차인이 적법한 부속물매수청구권 행사 후에 목적물을 계속 점유하는 것을 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. [2] 상계의 의사표시에 의하여 각 채무는 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 보게 되지만(민법 제493조 제2항), 이러한 상계의 소급효는 양 채권 및 이에 관한 이자나 지연손해금 등을 정산하는 기준시기를 소급하는 것일 뿐이고 특별한 사정이 없는 한 상계의 의사표시 전에 이미 발생한 사실을 복멸시키지는 아니한다. [3] 甲 시설관리공단이 乙 주식회사를 상대로 임대차계약이 종료 후에도 임대목적물인 건물 부분을 불법점유하고 있다며 건물 부분의 인도와 함께 임대차계약에서 월 차임의 1.3배로 정한 손해배상 예정액의 지급을 구하자, 乙 회사가 준비서면의 송달로 부속물매수청구권을 행사한다는 의사표시를 하고, 甲 공단도 준비서면의 송달로 乙 회사의 불법점유로 인한 甲 공단의 손해배상채권을 자동채권으로 하여 乙 회사의 부속물 매매대금 채권과 대등액에서 상계한다는 의사표시를 한 사안에서, 乙 회사가 준비서면 송달로 부속물매수청구권을 행사하여 甲 공단과 乙 회사 사이에 부속물에 관한 매매계약이 체결되었고, 이에 따라 甲 공단이 乙 회사에 대해 부속물 매매대금 지급의무를 부담하게 되었으므로, 甲 공단이 부속물 매매대금 지급의무를 이행하거나 적법하게 이행의 제공을 하는 등으로 동시이행항변권을 상실시키지 않는 한 乙 회사가 부속물매수청구권 행사 후 건물 부분을 계속 점유하는 것을 불법점유라고 할 수 없고, 乙 회사의 부속물매수청구권 행사 후에 甲 공단이 乙 회사의 부속물 매매대금 채권을 乙 회사의 불법점유로 인한 甲 공단의 손해배상채권과 상계하는 의사를 표시하여 乙 회사의 부속물 매매대금 채권이 소멸된다고 하더라도, 양 채권을 정산하는 기준시기가 상계적상이 있었던 때인 부속물 매매대금 채권 발생 시점으로 소급하는 것일 뿐, 상계의 의사표시 이전까지 존재하였던 甲 공단의 부속물 매매대금 지급의무와 乙 회사의 건물 부분 인도의무 사이의 동시이행관계가 상계적상이 있었던 시기로 소급하여 소멸되고 이로 인해 乙 회사의 건물 부분 인도의무가 그때부터 이행지체에 빠지게 된다거나 건물 부분에 대한 乙 회사의 점유가 소급하여 불법점유가 된다고 할 수 없는데도, 상계의 소급효에 의해 동시이행관계 내지 점유권원이 소급하여 상실됨을 전제로 하여 乙 회사의 부속물매수청구권 행사 의사가 표시된 준비서면이 甲 공단에 송달된 날부터 甲 공단의 상계의 의사가 표시된 준비서면이 乙 회사에 송달된 날까지 乙 회사의 건물 부분에 대한 점유를 불법점유로 보아 乙 회사는 甲 공단에 위 기간 동안 월 차임 상당의 부당이득을 초과하여 임대차계약에서 정한 월 차임의 1.3배 상당의 손해배상 예정액을 지급할 의무가 있다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
·임차인의 부속물매수청구권 행사로 발생한 임대인의 매매대금 지급의무와 목적물 반환의무도 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 그 의무를 이행·제공하지 않은 이상 임차인의 계속 점유는 불법점유가 아니라고 하였다([1]).
·상계의 소급효는 정산 기준시기를 소급할 뿐 상계 의사표시 전에 이미 발생한 사실을 복멸시키지 않는다고 하였다([2]).
→동시이행항변권이 붙어 있는 동안의 점유는 불법점유가 아니라는 법리가 보증금 외의 반대채무(부속물 매매대금)에도 같은 모습으로 적용된다.
→답안에서는 2019다252042를 리딩으로 적고 이 판결을 「같은 취지의 최근 판결」로 붙이면 충분하다.
참조조문 [1] 민법 제536조, 제618조, 제646조, 제750조 / [2] 민법 제493조 제2항 / [3] 민법 제398조, 제493조 제2항, 제536조, 제618조, 제646조, 제741조, 제750조 · 참조판례 [1] 대법원 1981. 11. 10. 선고 81다378 판결, 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 / [2] 대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제536조 ①동시이행의 항변권 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제750조불법행위의 내용 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
민법 제618조임대차의 의의 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제750조의 「위법행위」 요건이 동시이행항변권(제536조 ①)으로 조각된다. 임대인이 항변권을 없애는 길은 반환의 이행 또는 적법한 이행제공(변제공탁 포함)뿐이다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔법무사 제30회(2024) 민법 문 2〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
상가건물임대차에서 3기 차임액 연체에 의한 해지(상가건물 임대차보호법 제10조의8)와 보증금 존재를 이유로 한 차임 지급거절 항변의 배척
리딩판례 2016다211309
임대차 종료 후 임차인이 목적물을 사용·수익하지 않은 경우(집기 반출·열쇠만 미반환) 차임 상당 부당이득반환의무의 부정(실질적 이득 부존재)
리딩판례 98다8554 외 1건
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