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설문 2-가 (13-1) · 설문 2-나 (13-2) · 설문 3 (8-10)
설문 2-가 (13-1) · 설문 2-나 (13-2) · 설문 3 (8-10)
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기출 원문 · 전체본
〔법무사 제21회(2015) 민법 문 1〕
건물을 짓기 위해 빌린 토지 하나에서 임대인 지위 승계 특약, 이행인수와 임차인의 직접청구, 인수채무 불이행과 매매 해제, 건물 경락인의 토지임차권 수반 취득이 네 갈래로 갈립니다. 각 설문은 별개의 사안입니다. 설문 1이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다.
기초사실
乙이 건물 소유를 목적으로 甲의 X토지를 빌려 Y건물을 짓다
설문 1·2·3 공통○乙은 건물 소유를 목적으로 甲으로부터 X토지를 임차한 후 그 지상에 Y건물을 신축하였다.
○※ 아래 각 문항은 별개의 사안이다.
「건물 소유를 목적으로」는 제622조(지상건물 등기에 의한 대항력)와 제358조(저당권 효력의 종된 권리 미침)를 여는 열쇠입니다. 설문 1·2는 「보존등기를 미루는 동안」(미등기 = 대항력 없음), 설문 3은 「보존등기를 마친 후」(대항력 있음)로 갈라 놓았습니다.
문 1
문 제
배점 합계 50점1
검토 대상10점설문 1 · 임대인 지위 승계 특약과 임차권 주장
乙이 Y건물 소유권보존등기를 미루는 동안 甲은 丙에게 X토지를 매도하고 이전등기까지 마쳐 주었다. 甲과 丙은 계약 과정에서 乙과 상의 없이 임차보증금반환채무를 포함한 甲의 임대인 지위도 丙이 모두 인수하기로 합의하였다.
이 경우 乙은 丙을 상대로 X토지에 관한 임차권을 주장할 수 있는가? 그 결론과 논거를 간략하게 설명하시오.(학설의 다툼이 있는 경우에는 판례의 입장에 따를 것. 이하 같음)
2
15점설문 2-가 · 이행인수와 임차인의 직접청구
乙이 Y건물 소유권보존등기를 미루는 동안 甲은 丁에게 X토지를 매도하고 이전등기까지 마쳐 주었다. 甲과 丁은 乙의 반대에도 불구하고 甲의 임차보증금반환채무를 丁이 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 합의하였다.
가. 사정이 위와 같다면, X토지의 임대차가 기간만료로 종료한 경우 乙은 직접 丁을 상대로 위 임차보증금반환채무의 이행을 청구할 수 있는가? 그 결론과 논거를 간략하게 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제3편 채권총론 사례 13 이행인수에 13-1로 실려 있습니다.
3
10점설문 2-나 · 인수채무 불이행과 매매계약 해제
나. 丁이 X토지에 설정된 A은행의 근저당권 피담보채무도 함께 인수하며 그 채무액도 매매대금에서 공제하기로 합의하였는데, 丁이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 않는 경우에, 甲은 위 이자 미납을 이유로 매매계약을 해제할 수 있는가? 그 결론과 논거를 간략하게 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제3편 채권총론 사례 13 이행인수에 13-2로 실려 있습니다.
4
15점설문 3 · 건물 경락인의 토지임차권 수반 취득과 해지
乙이 Y건물 소유권보존등기를 마친 후 B은행 앞으로 설정해 준 근저당권이 실행되어 그 경매절차에서 戊가 위 건물의 소유권을 취득하였다. 이 경우 甲은 乙과의 임대차를 해지하고 戊를 상대로 Y건물의 철거 및 X토지의 반환을 구할 수 있는가? 그 결론과 논거를 간략하게 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-10으로 실려 있습니다.
출처: 제21회 법무사 제2차시험(2015) 민법 문 1(법원행정처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다. 책의 설문 번호(1, 2-가, 2-나, 3)를 순서대로 1~4로 표시했습니다.
사례형 · 임대인 지위 승계 특약과 미등기 건물 토지임차인 · 설문 1 (10점)
〔법무사 제21회(2015) 민법 문 1〕 - 설문 1.
1
당사자 관계도
매도 · 특약 · 주장토지 소유·임대인의 줄과 건물·임차권의 줄을 나란히 놓으면, 대항력이 없는데도 임차권이 丙에게 닿는 통로가 특약임이 보인다.
임대차 관계설문 1의 검토 대상특약의 근거
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실임대차
乙이 건물 소유 목적으로 X토지 임차 · Y건물 신축 — 보존등기는 미룸 미등기
매도
甲이 丙에게 X토지 매도 · 이전등기 — 乙은 아직 미등기 → 제622조 대항력 ✕ 대항력 ✕
합의
甲·丙이 乙과 상의 없이 보증금반환채무 포함 임대인 지위를 丙이 인수하기로 합의 특약
주장
乙이 丙에게 X토지 임차권을 주장 — 가능한가 설문 1
3
검토의 틀
여섯 칸대항력제622조 ① — 지상건물 등기 시 제3자에게 대항 · 미등기면 ✕
당연승계대항력 없는 임대차 → 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계하지 않음
특약 승계임대인·양수인의 특약으로 임대인 지위 양도 가능 · 보증금반환의무도 이전
임차인 승낙불요(98마100) — 이행방법이 임대인에 따라 달라지지 않음
임차인의 보호원하지 않으면 곧 이의 제기 → 승계 구속 면함 · 임대차 해지 가능
사안乙은 이의는커녕 특약을 원용 → 丙에게 임차권 주장 ○
「대항력 없음 → 당연승계 없음」에서 멈추면 결론이 틀린다. 특약에 의한 승계와 임차인 승낙 불요 법리를 이어 붙여야 한다.
4
설문 1의 쟁점 구조
乙은 丙을 상대로 X토지 임차권을 주장할 수 있는가 10점
쟁점 ①乙의 임차권에 대항력이 있는가
전제 사실건물 소유 목적 토지임대차는 지상건물을 등기한 때 대항력이 생긴다(제622조 ①)
전제 사실이전등기 당시 Y건물은 미등기였다
물음丙이 임대인 지위를 당연히 승계하는가→ 아니다 — 대항력이 없으므로
쟁점 ②甲·丙의 특약으로 임대인 지위가 넘어가는가
전제 사실임대인과 양수인의 계약만으로 임대인 지위를 양도할 수 있고 임차인의 승낙은 필요 없다(98마100)
전제 사실보증금반환채무도 함께 이전된다
물음乙이 원하지 않으면→ 곧 이의를 제기하여 승계의 구속을 면하고 해지할 수 있다
쟁점 ③사안의 결론
전제 사실乙은 이의를 제기하기는커녕 스스로 특약을 원용하여 임차권을 주장한다
전제 사실丙은 특약에 따라 임대인 지위를 승계하였다
물음乙의 임차권 주장은→ 가능하다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
「소유권보존등기를 미루는 동안」 토지가 팔렸다. 제622조 ①의 대항력이 없는 상태다. 당연승계가 아니라 특약 승계로 가야 한다는 표지다.
b
甲·丙이 「乙과 상의 없이」 합의하였다. 임차인의 승낙 없는 임대인 지위 양도가 유효한지를 묻는다. 판례는 승낙 불요다.
c
「임차보증금반환채무를 포함한」 임대인 지위를 인수하였다. 설문 2의 이행인수(채무만 인수)와 대비된다. 여기서는 임대인 지위 전체가 넘어간다.
d
乙이 임차권을 「주장」하는 쪽이다. 임차인이 승계를 원하는 경우다. 이의권은 임차인 보호 장치이므로 원용하는 임차인에게 걸림돌이 되지 않는다.
e
배점이 10점이다. 대항력 부정 3점, 특약 승계와 승낙 불요 법리 5점, 결론 2점 정도로 배분한다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 임대인 지위 승계 특약과 미등기 건물 토지임차인 · 설문 1 (10점)
〔법무사 제21회(2015) 민법 문 1〕 - 설문 1. 리딩판례
임대인과 신 소유자의 계약만으로 임대인 지위를 양도할 수 있고 임차인이 원하지 않으면 이의를 제기하여 벗어날 수 있다고 밝힌 1998년 결정이 설문 1의 축입니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ② · 승낙 불요
임대인 지위의 양도는 임대인과 신 소유자의 계약만으로 가능
임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지지 않고 목적물 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인에게도 유리할 수 있으므로 임대인과 신 소유자의 계약만으로 그 지위의 양도를 할 수 있다.
98마100
쟁점 ② · 임차인의 보호
원하지 않는 임차인은 곧 이의를 제기하여 벗어난다
임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 강요할 수 없으므로 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다.
98마100
계보
판례의 흐름
선고 순1998
98마100
임대인 지위 양도 —
임차인 승낙 불요 · 이의권
임차인 승낙 불요 · 이의권
쟁점 ①·②·③
임대인 지위의 양도와 임차인의 승낙
민법 제622조 ① · 제105조리딩대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 판결[경매개시이의신청기각]
임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.
·임대인 지위의 양도는 임대인 의무의 이전을 수반하지만, 임대인의 의무는 누가 임대인인지에 따라 이행방법이 달라지지 않고 목적물 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며 임차인에게 오히려 유리할 수도 있으므로, 임대인과 신 소유자의 계약만으로 지위를 양도할 수 있다고 하였다.
·다만 임차인이 원하지 않으면 승계를 강요할 수 없으므로, 공평과 신의칙에 따라 임차인은 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면하고 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 밝혔다.
→Y건물이 미등기여서 乙의 임차권에 제622조 ①의 대항력이 없으므로 丙이 임대인 지위를 당연히 승계하지는 않지만, 甲·丙의 「보증금반환채무 포함 임대인 지위 인수」 특약은 이 결정에 따라 乙의 승낙 없이도 유효하다.
→乙은 승계에 이의를 제기하기는커녕 스스로 그 특약을 원용하고 있으므로, 이의권은 문제되지 않고 丙은 임대인 지위를 승계한다.
→따라서 乙은 특약을 원용하여 丙에게 X토지 임차권을 주장할 수 있다.
참조조문 민법 제453조, 제543조, 제618조, 제623조 · 참조판례 대법원 1978. 9. 12. 선고 78다1103 판결, 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다37977 판결, 대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결, 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제622조 ①건물등기있는 차지권의 대항력 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
민법 제105조임의규정 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.
제622조 ①은 「지상건물의 등기」를 대항력의 요건으로 한다. 요건을 못 갖춘 임대차라도 계약자유(제105조)에 따른 특약으로 임대인 지위를 넘길 수 있다는 것이 판례의 길이다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
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〔법무사 제21회(2015) 민법 문 1〕
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이 글설문 1 (8-7)
건물 소유 목적 토지임차권의 대항력(제622조, 미등기 건물)과 임대인 지위 승계 특약의 효력(임차인 승낙 불요)·임차인의 이의(해지)권
매수인이 임차보증금반환채무를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 약정의 성질(이행인수)과 임차인의 인수인에 대한 직접 청구 가부
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