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설문 1 (8-7) · 설문 2-가 (13-1) · 설문 2-나 (13-2)
설문 1 (8-7) · 설문 2-가 (13-1) · 설문 2-나 (13-2)
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기출 원문 · 전체본
〔법무사 제21회(2015) 민법 문 1〕
건물을 짓기 위해 빌린 토지 하나에서 임대인 지위 승계 특약, 이행인수와 임차인의 직접청구, 인수채무 불이행과 매매 해제, 건물 경락인의 토지임차권 수반 취득이 네 갈래로 갈립니다. 각 설문은 별개의 사안입니다. 설문 4가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다.
기초사실
乙이 건물 소유를 목적으로 甲의 X토지를 빌려 Y건물을 짓다
설문 1·2·3 공통○乙은 건물 소유를 목적으로 甲으로부터 X토지를 임차한 후 그 지상에 Y건물을 신축하였다.
○※ 아래 각 문항은 별개의 사안이다.
「건물 소유를 목적으로」는 제622조(지상건물 등기에 의한 대항력)와 제358조(저당권 효력의 종된 권리 미침)를 여는 열쇠입니다. 설문 1·2는 「보존등기를 미루는 동안」(미등기 = 대항력 없음), 설문 3은 「보존등기를 마친 후」(대항력 있음)로 갈라 놓았습니다.
문 1
문 제
배점 합계 50점1
10점설문 1 · 임대인 지위 승계 특약과 임차권 주장
乙이 Y건물 소유권보존등기를 미루는 동안 甲은 丙에게 X토지를 매도하고 이전등기까지 마쳐 주었다. 甲과 丙은 계약 과정에서 乙과 상의 없이 임차보증금반환채무를 포함한 甲의 임대인 지위도 丙이 모두 인수하기로 합의하였다.
이 경우 乙은 丙을 상대로 X토지에 관한 임차권을 주장할 수 있는가? 그 결론과 논거를 간략하게 설명하시오.(학설의 다툼이 있는 경우에는 판례의 입장에 따를 것. 이하 같음)
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-7로 실려 있습니다.
2
15점설문 2-가 · 이행인수와 임차인의 직접청구
乙이 Y건물 소유권보존등기를 미루는 동안 甲은 丁에게 X토지를 매도하고 이전등기까지 마쳐 주었다. 甲과 丁은 乙의 반대에도 불구하고 甲의 임차보증금반환채무를 丁이 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 합의하였다.
가. 사정이 위와 같다면, X토지의 임대차가 기간만료로 종료한 경우 乙은 직접 丁을 상대로 위 임차보증금반환채무의 이행을 청구할 수 있는가? 그 결론과 논거를 간략하게 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제3편 채권총론 사례 13 이행인수에 13-1로 실려 있습니다.
3
10점설문 2-나 · 인수채무 불이행과 매매계약 해제
나. 丁이 X토지에 설정된 A은행의 근저당권 피담보채무도 함께 인수하며 그 채무액도 매매대금에서 공제하기로 합의하였는데, 丁이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 않는 경우에, 甲은 위 이자 미납을 이유로 매매계약을 해제할 수 있는가? 그 결론과 논거를 간략하게 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제3편 채권총론 사례 13 이행인수에 13-2로 실려 있습니다.
4
검토 대상15점설문 3 · 건물 경락인의 토지임차권 수반 취득과 해지
乙이 Y건물 소유권보존등기를 마친 후 B은행 앞으로 설정해 준 근저당권이 실행되어 그 경매절차에서 戊가 위 건물의 소유권을 취득하였다. 이 경우 甲은 乙과의 임대차를 해지하고 戊를 상대로 Y건물의 철거 및 X토지의 반환을 구할 수 있는가? 그 결론과 논거를 간략하게 설명하시오.
출처: 제21회 법무사 제2차시험(2015) 민법 문 1(법원행정처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다. 책의 설문 번호(1, 2-가, 2-나, 3)를 순서대로 1~4로 표시했습니다.
사례형 · 건물 경락인의 토지임차권 수반 취득과 임대인의 해지 · 설문 3 (15점)
〔법무사 제21회(2015) 민법 문 1〕 - 설문 3.
1
당사자 관계도
보존등기 → 근저당 → 경락건물의 줄과 임차권의 줄을 나란히 놓으면, 임차권이 경매로 戊에게 따라가되 甲에 대한 동의 관문은 별도로 남는다는 구조가 보인다.
임대차·저당 관계설문 3의 검토 대상저당권의 효력 범위
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실임대차
乙이 건물 소유 목적으로 X토지 임차 · Y건물 신축
보존등기
乙이 Y건물 소유권보존등기 — 제622조 ①의 대항력 취득 대항력 ○
근저당
乙이 B은행에 Y건물 근저당권 설정 — 효력은 토지임차권에도 미침(제358조) 종된 권리
경매
근저당 실행 → 戊가 Y건물 소유권 취득 · 토지임차권도 수반 취득 — 甲의 동의는 없음 제629조
청구
甲이 임대차 해지 · 戊에게 Y건물 철거 및 X토지 반환 청구 설문 3
3
검토의 틀
여섯 칸대항력제622조 ① — 지상건물 등기 → 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에게 대항
저당권의 효력제358조 본문 — 건물 저당권은 종된 권리인 토지임차권에도 미침
경락인의 취득건물 소유권 + 토지임차권을 함께 승계(92다24950 가)
임대인에 대한 관계제629조 적용 — 동의 없는 이전은 임대인에게 대항 ✕ · 해지 사유(92다24950 나)
예외배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정 → 해지 ✕ · 대항 ○ — 경락인이 주장·증명(다)
사안특별한 사정의 주장·증명 없음 → 해지 ○ → 권원 없는 점유 → 철거·반환 인용
「제3자에 대한 대항력」과 「임대인에 대한 동의 요건」을 나누는 것이 이 설문의 전부다. 대항력이 있으니 임대인에게도 당연히 대항한다고 쓰면 틀린다.
4
설문 3의 쟁점 구조
甲은 임대차를 해지하고 戊에게 Y건물 철거·X토지 반환을 구할 수 있는가 15점
쟁점 ①戊는 토지임차권을 취득하는가
전제 사실乙이 보존등기를 마쳐 제622조 ①의 대항력을 갖추었다
전제 사실건물 저당권의 효력은 종된 권리인 토지임차권에도 미친다(제358조 본문)
물음경락인의 지위는→ 건물 소유권과 함께 토지임차권도 수반하여 취득한다(92다24950)
쟁점 ②甲의 동의 없이 취득한 임차권으로 甲에게 대항할 수 있는가
전제 사실제622조 ①의 대항력은 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대한 것일 뿐
전제 사실임대인에 대한 관계에서는 제629조가 적용되어 동의 없는 이전은 해지 사유
물음예외는→ 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정 — 경락인이 주장·증명
쟁점 ③사안의 결론
전제 사실戊가 특별한 사정을 주장·증명한 바 없다
전제 사실甲이 해지하면 戊의 토지 점유는 甲에게 대항할 수 없는 권원 없는 점유가 된다
물음甲의 청구는→ 인용 — 해지 ○ · Y건물 철거 · X토지 반환
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
이번에는 「보존등기를 마친 후」다. 설문 1·2와 달리 제622조 ①의 대항력이 있다. 그런데도 임대인에게는 통하지 않는다는 반전이 문항의 핵심이다.
b
乙이 「B은행 앞으로 근저당권」을 설정하고 경매로 넘어갔다. 임의 양도가 아니라 저당권 실행에 의한 이전이다. 제358조로 임차권이 수반 이전되는지를 먼저 짚게 한다.
c
甲의 「동의」에 관한 말이 없다. 제629조의 요건이 빠져 있음을 뜻한다. 경락인이라도 임대인의 동의 없이는 대항하지 못한다.
d
배신행위가 아니라고 볼 사정이 전혀 제시되지 않았다. 특별한 사정의 주장·증명책임이 경락인에게 있으므로, 사안에서는 예외가 작동하지 않는다.
e
배점이 15점이다. 제622조·제358조에 의한 수반 취득 5점, 제629조와 예외 법리 6점, 포섭과 결론 4점 정도로 배분한다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 건물 경락인의 토지임차권 수반 취득과 임대인의 해지 · 설문 3 (15점)
〔법무사 제21회(2015) 민법 문 1〕 - 설문 3. 리딩판례
건물 저당권의 효력이 토지임차권에 미쳐 경락인이 임차권을 함께 취득하지만, 임대인에 대하여는 제629조가 적용되어 동의 없이는 대항할 수 없다고 밝힌 1993년 판결이 설문 3의 전부입니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 수반 취득
건물 저당권의 효력은 토지임차권에도 미친다
건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 사람이 그 건물에 저당권을 설정하면 제358조 본문에 따라 저당권의 효력이 토지임차권에도 미치므로, 저당권 실행으로 경락인이 건물 소유권을 취득하면 특별한 사정이 없는 한 토지임차권도 함께 이전된다.
92다24950
쟁점 ② · 임대인에 대한 관계
제622조는 제3자에 대한 것 · 임대인에게는 제629조
제622조 ①은 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 것에 불과하고, 임대인에 대한 관계에서는 제629조가 적용되어 동의가 없는 한 경락인은 임차권 취득을 대항할 수 없다.
92다24950
쟁점 ③ · 예외
배신행위 아닌 특별한 사정은 경락인이 주장·입증
임차인의 변경이 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있으면 임대인은 제629조 ②로 해지할 수 없고 경락인은 동의 없이도 대항할 수 있으나, 그 사정은 경락인이 주장·입증하여야 한다.
92다24950
계보
판례의 흐름
선고 순1993
92다24950
경락인의 임차권 수반 취득
임대인에겐 제629조
임대인에겐 제629조
쟁점 ①·②·③
건물 경락과 토지임차권의 이전
민법 제358조 · 제622조 ① · 제629조리딩대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결[건물철거]
가. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다. 나. 위 '가'항의 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것인바, 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다. 다. 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다.
·건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 사람이 그 건물에 저당권을 설정한 때에는 제358조 본문에 따라 저당권의 효력이 건물 소유를 목적으로 한 토지임차권에도 미치므로, 저당권이 실행되어 경락인이 건물 소유권을 취득하면 특별한 사정이 없는 한 토지임차권도 함께 경락인에게 이전된다고 하였다(가).
·그 경우에도 제629조가 적용되어 토지 임대인에 대한 관계에서는 동의가 없는 한 경락인은 임차권 취득을 대항할 수 없고, 제622조 ①은 지상건물을 등기한 임차인이 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있다는 취지일 뿐 임대인에 대하여 동의 없이 대항할 수 있다는 규정이 아니라고 밝혔다(나).
·임차인의 변경이 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있으면 임대인은 제629조 ②로 해지할 수 없고 경락인은 동의 없이도 대항할 수 있으나, 그 특별한 사정은 경락인이 주장·입증하여야 한다고 하였다(다).
→乙이 Y건물에 보존등기를 마치고 B은행에 근저당권을 설정하였으므로, 경락인 戊는 건물 소유권과 함께 X토지 임차권을 수반 취득한다(가).
→그러나 甲의 동의가 없으므로 戊는 甲에 대하여 임차권 취득을 대항할 수 없고, 甲은 제629조 ②에 따라 乙과의 임대차를 해지할 수 있다(나).
→戊가 배신행위가 아니라고 볼 특별한 사정을 주장·증명한 바 없으므로 예외는 작동하지 않고(다), 해지 후 戊의 점유는 권원이 없어 甲의 Y건물 철거·X토지 반환 청구는 인용된다.
참조조문 가.나.다. 민법 제629조 / 가.민법 제358조 / 나.민법 제622조, 민사소송법 제261조 · 참조판례 가. 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다527 판결 / 나. 대법원 1974. 5. 28. 선고 74다212 판결, 1975. 7. 30. 선고 74다2032 판결 / 다. 대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2400 판결(집20①민47)
조문
함께 볼 규정
민법 제358조저당권의 효력의 범위 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.
민법 제622조 ①건물등기있는 차지권의 대항력 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
민법 제629조임차권의 양도, 전대의 제한 ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
민법 제213조소유물반환청구권 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
민법 제214조소유물방해제거, 방해예방청구권 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
제358조는 「종물」을 말하지만 판례는 종된 권리(토지임차권)에도 저당권의 효력을 미치게 한다. 제622조 ①의 「제삼자」에 임대인은 들어가지 않으므로, 임대인에 대하여는 제629조의 동의가 여전히 필요하다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
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〔법무사 제21회(2015) 민법 문 1〕
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건물 소유 목적 토지임차권의 대항력(제622조, 미등기 건물)과 임대인 지위 승계 특약의 효력(임차인 승낙 불요)·임차인의 이의(해지)권
매수인이 임차보증금반환채무를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 약정의 성질(이행인수)과 임차인의 인수인에 대한 직접 청구 가부
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이행인수한 피담보채무의 이자 미납을 이유로 한 매도인의 매매계약 해제 가부(매매대금 일부 미지급과 동일시할 특별한 사정 요부)
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건물 소유 목적 토지임차권의 건물 경락인에 대한 수반 이전과 임대인의 동의 없는 임차권 이전(제629조)에 기한 해지·철거 청구의 당부
리딩판례 92다24950
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