1

2

3

4

약정

이행인수

불이행

이자 미납

원칙

해제 ✕

예외

특별한 사정

합의

甲·丁이 A은행 근저당 피담보채무도 丁이 인수하고 채무액을 매매대금에서 공제하기로 합의 — 이행인수 이행인수

이전등기

지체

丁이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 않음 불이행

해제?

甲이 이자 미납을 이유로 매매계약 해제 — 특별한 사정이 있는가 설문 2-나

「피담보채무도 함께 인수하며 그 채무액도 매매대금에서 공제」하였다. 설문 2-가와 같은 이행인수 구조를 근저당 채무에 옮긴 것이다. 매수인의 대금 의무는 공제로 이미 끝났다는 점이 출발점이다.

불이행의 내용을 「이자 미납」으로 좁혔다. 원본 채무의 연체나 경매 개시가 아니다. 매도인의 불이익이 아직 구체화되지 않았다는 표지다.

甲이 대신 변제했다거나 경매가 개시되었다는 말이 없다. 92다23193처럼 해제가 인정된 사안과 구별하는 장치다. 「특별한 사정」이 비어 있다.

배점이 10점이다. 이행인수의 성질 3점, 원칙·예외 법리 4점, 포섭과 결론 3점 정도로 배분한다.

쟁점 ② · 원칙과 예외

인수채무 불이행만으로는 해제 ✕ · 특별한 사정이 있을 때만 ○

매수인이 인수한 채무를 현실적으로 변제하지 않았다는 사정만으로는 매도인이 매매계약을 해제할 수 없지만, 인수채무 불이행이 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에는 해제권이 발생한다.

2006다69479

쟁점 ①·③ · 인정례

경매 개시 → 매도인의 대위변제 → 해제 ○

채무인수인이 근저당 피담보채무의 변제를 게을리하여 임의경매절차가 개시되고 매도인이 그 진행을 막기 위해 피담보채무를 변제하였다면 매도인은 손해배상채권 외에 이 사유로 매매계약을 해제할 수 있다.

92다23193

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인은 매매계약시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것이므로, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없는 것이지만, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에는 계약해제권이 발생한다. 그리고 위와 같은 ‘특별한 사정’이 있는지의 여부는, 매매계약의 당사자들이 그러한 내용의 매매계약에 이르게 된 경위, 매수인의 인수채무 불이행으로 인하여 매도인이 입게 되는 구체적인 불이익의 내용과 그 정도 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 ‘매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 경우’에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다.

참조조문 민법 제454조, 제543조 · 참조판례 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결, 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결

가. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임대차보증금반환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고도 해석할 수 없으며 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다 할 것이고, 또한 위 약정의 내용은 매도인과 매수인의 계약으로 매수인이 매도인의 채무를 변제하기로 하는 것으로서 매수인은 제3자의 지위에서 매도인에 대하여만 그의 채무를 변제할 의무를 부담함에 그치므로 채권자의 승낙이 없으면 그에게 대항하지 못할 뿐 당사자 사이에서는 유효하게 성립한다. 나. 채무인수인이 인수채무의 일부인 근저당권의 피담보채무의 변제를 게을리 함으로써 매매목적물에 관하여 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제하였다면 매도인은 채무인수인에 대하여 손해배상채권을 취득하는 이외에 이 사유를 들어 매매계약을 해제할 수 있다. 다. 동시이행의 항변권은 당사자 쌍방이 부담하는 각 채무가 고유의 대가관계에 서는 쌍무계약상 채무가 아니라 하더라도 구체적 계약 관계에서 당사자 쌍방이 부담하는 채무 사이에 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 이를 인정하여야 할 것이다. 라. 위 '가'항과 같이 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우 매수인이 인수한 채무는 매매대금지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 매수인의 인수채무불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하였다면 그로 인한 손해배상채무 또는 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금지급채무에 갈음한 것의 변형이므로 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무와 매도인의 소유권이전등기 의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당하다.

참조조문 가.나.라. 민법 제454조 / 나. 민법 제543조 / 다.라. 민법 제536조 · 참조판례 가. 대법원 1957.6.29. 선고 4290민상18 판결, 1990.1.25. 선고 88다카29467 판결 / 나. 대법원 1992.7.24. 선고 91다38341 판결 / 다. 대법원 1992.8.18. 선고 91다30927 판결, 1992.10.9. 선고 92다25656 판결