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약정

인수 + 대금 공제

성질

이행인수

乙의 태도

반대

직접청구

✕

「채무를 인수하고 그 액을 대금에서 공제」하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 이행인수다. 면책적 인수로 보려면 채권자의 승낙이 있어야 하고, 乙은 반대하였다.

임대차

매도

甲이 丁에게 X토지 매도 · 이전등기 — 丁은 임대인 지위를 당연히 승계하지 않음 대항력 ✕

합의

甲·丁이 乙의 반대에도 보증금반환채무를 丁이 인수하고 채무액을 매매대금에서 공제하기로 합의 이행인수

기간만료

임대차 종료 — 乙이 丁에게 직접 보증금 반환을 청구할 수 있는가 설문 2-가

「乙의 반대에도 불구하고」 합의하였다. 면책적 채무인수의 요건인 채권자 승낙이 없음을 확정한다. 묵시적 승낙조차 인정할 여지를 없앤 장치다.

「채무액을 매매대금에서 공제」하기로 하였다. 이행인수의 전형적 표지다. 판례는 이런 약정을 특별한 사정이 없는 한 이행인수로 본다.

여전히 「보존등기를 미루는 동안」이다. 대항력이 없어 丁이 임대인 지위를 당연히 승계하지 않는다. 설문 1과 같은 출발점에서 특약의 내용만 다르다.

「기간만료로 종료한 경우」를 전제하였다. 보증금반환채무의 이행기가 도래했다는 뜻이다. 청구권의 존부가 아니라 「누구에게」 청구하는지를 묻는다.

배점이 15점이다. 당연승계 부정 3점, 약정의 성질(이행인수)과 승낙 요건 7점, 직접청구권 부정과 결론 5점 정도로 배분한다.

쟁점 ② · 성질

인수 + 대금 공제 약정 = 이행인수

부동산 매수인이 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 채권자의 승낙이 있어야 한다.

97다1273 · 2000다69026

쟁점 ② · 승낙

면책적 인수의 인정에는 엄격함과 신중함이 요구된다

면책적 채무인수는 기존 채무자가 면책되므로 그렇게 보는 데에는 엄격함과 신중함이 요구되고, 면책적 인수 약정이 있었더라도 그 효력이 발생하려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 한다.

2024다215542

[1] 부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자의 승낙이 있어야 한다. [2] 이행인수의 경우에 매도인이 매수인의 인수채무 불이행으로 인하여 또는 임의로 매수인을 대신하여 매수인의 인수채무를 변제한 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그로 인한 손해배상채권 또는 구상채권을 가지고, 매도인이 위 채무를 변제하고 매수인에 대하여 그 변제액만큼의 매매대금의 지급을 구하는 경우 이는 손해배상채권 또는 구상채권을 청구하는 것이다.

참조조문 [1] 민법 제454조/ [2] 민법 제454조 · 참조판례 [1][2] 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결, 대법원 1994. 5. 13. 선고 94다2190 판결 /[1] 대법원 1993. 6. 29. 선고 93다19108 판결, 대법원 1994. 6. 14. 선고 92다23377 판결, 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결

[1] 부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자 즉, 임차인의 승낙이 있어야 한다. [2] 채무자의 재산처분행위가 사해행위가 되기 위해서는 그 행위로 말미암아 채무자의 총재산의 감소가 초래되어 채권의 공동담보에 부족이 생기게 되어야 하는 것, 즉 채무자의 소극재산이 적극재산보다 많아져야 하는 것인바, 채무자가 연속하여 수 개의 재산처분행위를 한 경우에는, 그 행위들을 하나의 행위로 보아야 할 특별한 사정이 없는 한, 일련의 행위를 일괄하여 그 전체의 사해성 여부를 판단할 것이 아니라 각 행위마다 그로 인하여 무자력이 초래되었는지 여부에 따라 사해성 여부를 판단하여야 한다. [3] 채무자의 무자력 여부는 사해행위 당시를 기준으로 판단하여야 하는 것이므로 채무자의 적극재산에 포함되는 부동산이 사해행위가 있은 후에 경매절차에서 경락된 경우에 그 부동산의 평가는 경락된 가액을 기준으로 할 것이 아니라 사해행위 당시의 시가를 기준으로 하여야 할 것이며, 부동산에 대하여 정당한 절차에 따라 산출된 감정평가액은 특별한 사정이 없는 한 그 시가를 반영하는 것으로 보아도 좋을 것이다.

참조조문 [1] 민법 제454조 / [2] 민법 제406조 / [3] 민법 제406조 · 참조판례 [1] 대법원 1994. 6. 14. 선고 92다23377 판결, 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결 / [2] 대법원 1962. 11. 15. 선고 62다634 판결(집10-4, 민229면)

[1] 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건의 하나인 주민등록을 마칠 수 없는 점에 비추어 보면, 주택을 임차한 법인에는 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항이 정하는 경우를 제외하고는 주택임대차보호법 제3조가 적용되지 않는다. 그러므로 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조 제4항도 주택 임차인이 법인인 경우에는 원칙적으로 적용되지 않는다. 따라서 임대인이 법인을 임차인으로 하는 주택을 양도한 경우에는 임대인의 임대차보증금 반환채무를 양수인이 면책적으로 인수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차보증금 반환채무는 위 주택 양도에도 불구하고 소멸하지 아니한다. [2] 면책적 채무인수는 병존적 채무인수 또는 이행인수와는 달리 제3자가 채무를 인수함으로써 기존 채무자가 면책되므로, 어떠한 인수의 법적 성격이 문제 되는 경우 이를 병존적 채무인수 또는 이행인수가 아니라 면책적 채무인수로 보는 데에는 엄격함과 신중함이 요구된다. 그러므로 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수라고 볼 수 없다. 또한 부동산 매도인과 매수인 사이에 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 약정이 있었더라도 그에 기한 면책적 채무인수의 효력이 발생하려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 한다(민법 제454조 참조). 이때 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시로 하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시로도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 임대보증금 반환채권의 회수 가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다. [3] 한국전력공사가 甲으로부터 아파트를 임차한 후, 乙 주식회사와 전세금보장신용보험계약을 체결하였고, 임대차기간 중에 甲이 丙에게 위 아파트의 소유권을 이전하면서, 매매계약서에 丙이 매매대금에서 위 임대차보증금을 제외한 나머지 금액만 지급하기로 하고 ‘임차인－한국전력공사와 현 임대차 계약을 승계하여 임대인의 지위와 의무를 인수인계하기로 한다.’는 내용의 인수조항을 기재하였는데, 이후 임대차가 종료되었지만 한국전력공사가 보증금을 반환받지 못하자 乙 회사를 상대로 임대차보증금에 상당하는 보험금의 지급을 구하는 소를 제기하였고, 이에 乙 회사가 위 매매계약 당시 임대차보증금 반환채무를 丙이 면책적으로 인수하는 것을 한국전력공사가 묵시적으로 승낙하였다고 주장한 사안에서, 위 인수조항에는 丙이 임대인의 지위와 의무를 인수한다는 취지가 포함되어 있으나, 이를 넘어서서 甲이 채권자인 한국전력공사에 대한 관계에서도 채무를 면한다는 취지가 명시적으로 포함되어 있지는 않으며, 채무인수가 면책적 인수인지, 병존적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 병존적으로 인수하였다고 보아야 하는 점, 한국전력공사는 원칙적으로 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없는 법인이고, 甲이나 丙으로부터 전세권 등 임대차보증금 반환을 담보할 수 있는 수단을 별도로 제공받지 못한 상황에서 한국전력공사의 승낙으로 면책적 채무인수의 효과가 발생하면 한국전력공사의 채권 실현 여부는 새로운 채무자인 丙의 자력이나 채무이행의 성실성에 달려있는바, 丙의 자력은 한국전력공사의 면책적 채무인수 승낙에 중요한 고려 요소인데, 한국전력공사가 위 매매계약 무렵 승낙을 할 것인지 결정하기 위해 丙의 자력을 조사하거나 확인하였다는 사정은 발견되지 않고, 한국전력공사는 매매계약서 사진을 받아보기 전까지는 매수인이 누구인지도 정확히 몰랐던 것으로 보이며, 매매계약 당시 甲이 면책적 채무인수에 대하여 한국전력공사에 구체적으로 설명하였다거나 승낙을 명시적으로 요구하지도 않았던 점 등을 종합하면, 한국전력공사가 乙 회사의 임대차보증금 반환의무를 丙이 면책적으로 인수하는 것을 묵시적으 …

참조조문 [1] 주택임대차보호법 제3조 / [2] 주택임대차보호법 제3조, 민법 제454조, 제455조 / [3] 주택임대차보호법 제3조, 민법 제454조, 제455조 · 참조판례 [1] 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결 / [2] 대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결 · 요지가 길어 뒷부분을 줄임