1

2

3

4

공시

이전등기일부터

대항력

5. 8. 0시

근저당

5. 7. 선순위

丁

양수인 ✕

2014. 4. 15.~16.

2015. 5. 2.

甲·乙 매매 + 甲이 乙에게서 임차(잔대금을 보증금으로 대체) 점유개정

2015. 5. 7.

乙 소유권이전등기 + 같은 날 丙 근저당권 설정 같은 날

2015. 5. 8. 0시

甲의 임차권 대항력 발생(이전등기 익일) 대항력

2016. 7. 19.

丁이 임의경매에서 매각대금 완납 설문 1→ 선순위 근저당권 소멸 → 후순위 임차권 소멸

「처 A와 전입신고」한 뒤 「乙로부터 임차하여 계속 거주」하게 했다. 점유개정 사안이다. 주민등록이 소유자의 것에서 임차인의 것으로 바뀌는 시점을 묻는 장치다.

丙의 근저당권을 「이전등기와 같은 날」 마쳤다. 대항력이 「익일 0시」라는 법리를 알아야만 선후를 가릴 수 있게 설계한 날짜다.

「나머지 대금은 임차보증금으로 대체」한다고 적었다. 실제 보증금 지급 없이 매매잔대금이 보증금이 된 구조다. 임대차의 실질에는 문제가 없으나 공시가 늦어지는 이유를 보여 준다.

丁이 「대금을 완납」한 사실을 명시했다. 매각으로 저당권과 후순위 임차권이 소멸하는 시점이다. 경락인이 양수인이 아니라는 결론과 이어진다.

배점이 15점이다. 대항력 시점(점유개정) 6점, 근저당권과의 선후 4점, 임차권 소멸과 경락인의 지위 5점.

쟁점 ① · 시점

점유개정 임차인의 대항력은 매수인 이전등기 익일부터

갑이 주택을 매도함과 동시에 다시 임차하여 계속 거주하는 경우, 갑(처)의 주민등록은 을 명의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 되고, 그 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

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쟁점 ②·③ · 경락

후순위 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸 → 경락인은 양수인 ✕

경매 목적 부동산이 매각된 경우 소멸하는 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸하는 이상 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로, 임차인은 매수인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

99다59306 · 2024다326398

[1] 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다. [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. [3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

참조조문 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민사소송법 제608조 제2항, 제728조 / [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 / [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항 · 참조판례 [1][2][3] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 / [1] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결, 대법원 1990. 1. 23. 자 89다카33043 결정 / [2] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결

[1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택 임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다. 한편 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 '임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.'라고 규정하고 있으므로, 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다. 따라서 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다. [2] 경매 목적 부동산이 매각된 경우에는 경매로 인하여 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸하는 이상 경매 목적 부동산의 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로, 임차인은 매수인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없다. [3] 주택 임차인 甲이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 후 위 주택에 관하여 乙을 근저당권자로 하는 근저당권설정등기가 마쳐졌는데, 임대차계약 기간이 만료된 후 甲이 임대차보증금 반환에 관한 보험계약을 체결한 丙 보험회사에 보험금을 청구하면서 임대차보증금반환채권을 양도하였고, 丙 회사가 甲을 대위하여 임차권등기명령을 신청하였으나 甲이 위 주택에서 이사한 후에 임차권등기가 마쳐졌으며, 그 후 위 주택에 대한 강제경매 절차에서 丁이 주택을 매수한 사안에서, 甲이 임차권등기 전에 주택에 관한 점유를 상실하였다면 임차권의 대항력도 그때 소멸하고, 그 후 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하며, 이 경우 乙 명의의 근저당권은 그 이후에 마쳐진 임차권등기로 인하여 그때부터 새로운 대항력을 갖추게 된 甲의 임차권보다 선순위 권리에 해당하므로 주택에 대한 경매절차에서 근저당권이 소멸하면서 임차권도 함께 소멸하게 되어 경매절차에서 주택을 매수한 丁은 주택임대차보호법 제3조가 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않으므로 甲은 丁에게 임차권의 효력을 주장할 수 없게 되는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

참조조문 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의3 제5항 / [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항, 민사집행법 제91조 제2항, 제3항 / [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항, 제3조의3 제5항, 민사집행법 제91조 제2항, 제3항 · 참조판례 [1] 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결 / [2] 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결