같은 문제의 다른 설문 · 〔법무사 제22회(2016) 민법 문 1〕 — 이 글은 설문 3입니다.
설문 1 (9-3) · 설문 2 (9-9) · 설문 4 (9-10)
설문 1 (9-3) · 설문 2 (9-9) · 설문 4 (9-10)
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기출 원문 · 전체본
〔법무사 제22회(2016) 민법 문 1〕
서로 다른 네 사안으로 점유개정 임차인의 대항력 발생 시점, 가장 소액임차인, 상가건물의 판단, 미등기 주택 임차인의 대지 우선변제를 묻는 임대차보호법 종합 문항입니다. 설문 3이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
공통 지시
아래 각 문항은 별개의 사안이다
설문 1~4○※ 아래 각 문항은 별개의 사안임(학설의 다툼이 있을 경우 판례에 따를 것).
설문 1 사안
집을 판 甲이 매수인 乙에게서 다시 빌려 계속 살다
설문 1○甲은 2014. 4. 15. 이 사건 아파트의 이전등기를 마쳤고 처 A와 같은 달 16. 전입신고·거주하였다. 甲은 乙에게 아파트를 매도하면서 乙이 담보 대출로 대금 일부를 지급하고, 나머지 대금은 甲이 계약 후 乙로부터 임차하여 계속 거주하되 임차보증금으로 대체하기로 약정하여 2015. 5. 2. 임차인 甲의 임대차계약이 체결되었다.
○乙은 2015. 5. 7. 이전등기와 같은 날 丙 명의 근저당권등기를 마쳤고, 丙의 임의경매신청으로 아파트가 丁에게 매각되어 丁이 2016. 7. 19. 대금을 완납하였다.
기존 주민등록이 「임차권을 매개로 한 점유」로 읽히는 시점이 언제인지, 같은 날 마쳐진 근저당권과의 선후가 열쇠입니다.
설문 2 사안
대여금 회수를 위해 방 한 칸을 소액으로 임차하다
설문 2○甲은 2013. 2.경 乙에게 7,000만 원을 대여한 후 변제받지 못하자, 2013. 12. 20. 소액임차인으로서 선순위담보권자에 우선하여 채권을 회수할 목적으로 乙 소유 주택의 방 1칸에 관하여 보증금을 소액임차인에 해당하는 1,500만 원으로 정한 임대차계약을 체결하고, 보증금의 실제 지급 없이 입주하여 2013. 12. 27. 전입신고를 마치고 거주 중이다.
「채권 회수 목적」·「보증금 실제 지급 없음」이 가장 임대차의 표지입니다.
설문 3 사안
도금작업장을 빌려 사업자등록을 하고 영업하다
설문 3○甲은 2015. 11. 8. 乙 소유 건물 1층 409.20㎡ 중 약 66㎡를 보증금 2,500만 원, 기간 5년으로 임차하여 보증금 지급·인도를 받고, 같은 달 10. ‘행복도금’ 상호로 사업자등록을 하였다. 甲은 임차부분에서 도금작업을 하면서 임차부분과 인접 컨테이너박스에서 주문을 받고 완성 제품을 인도하며 수수료를 받는 영업활동을 하고 있다.
도금(사실행위)과 주문·인도·수수료(영리활동)가 함께 이루어지는지가 「영업용」 판단의 표지입니다.
설문 4 사안
미등기 다세대주택의 임차인과 대지의 경매
설문 4○乙은 자기 소유 대지에 乙 명의 건축허가로 지상 4층 다세대주택을 건축하여 준공검사 없이 甲 등에게 임대하였다. 甲은 2007. 2. 26. 301호를 보증금 1억 원에 임차하여 3. 1. 입주, 3. 4. 전입신고, 3. 8. 확정일자를 받았다.
○乙이 2008. 2. 24. 아내 丙에게 주택·대지를 증여하여 대지는 丙 명의 이전등기, 주택은 건축주 명의만 변경되었고, 丙이 2008. 10. 7. 대지에 丁 앞으로 채권최고액 2억 4,000만 원의 근저당권을 설정하였으며, 丁의 임의경매신청으로 대지가 2010. 9. 10. A에게 1억 500만 원에 매각되었다(甲은 배당요구 종기 전 배당요구). 주택은 현재까지 사용승인을 받지 못한 미등기 상태이다.
근저당권 설정(2008. 10. 7.) 당시 지상 주택이 이미 있었고, 甲의 대항력·확정일자가 그보다 앞선다는 순서가 핵심입니다.
문 1
문 제
배점 합계 50점1
15점매도인 겸 임차인의 대항력
甲이 丁에게 대항할 수 있는지 여부와 이유를 간략히 서술하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 9 주택임대차보호법에 9-3으로 실려 있습니다.
2
10점가장 소액임차인의 최우선변제
甲이 소액임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는지 여부와 이유를 간략히 서술하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 9 주택임대차보호법에 9-9로 실려 있습니다.
3
검토 대상10점상가건물의 판단
위 임차부분이 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부와 이유를 간략히 서술하시오.
4
15점미등기 주택 임차인의 대지 우선변제
甲이 확정일자를 갖춘 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는지 여부와 이유를 간략히 서술하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 9 주택임대차보호법에 9-10으로 실려 있습니다.
출처: 제22회 법무사 제2차시험(2016) 민법 문 1(법원행정처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 상가건물 임대차보호법이 적용되는 영업용 건물의 판단 · 설문 3 (10점)
〔법무사 제22회(2016) 민법 문 1〕 - 설문 3.
1
당사자 관계도
2015. 11. 10. 이후요건·기준·사안을 표로 맞추면 「사실행위만의 공장」과 「영리활동 병행 사업장」의 경계가 보인다.
요건판단 기준사안
사업자등록 대상 건물부가가치세법 제8조 등‘행복도금’ 사업자등록(2015. 11. 10.)
영업용 사용공부상 표시 ✕ · 현황·용도로 실질 판단도금작업 + 주문 수탁·완성품 인도·수수료
사실행위만의 공장·창고원칙적으로 영업용 ✕인접 컨테이너에서 영리활동 병행 → 한 사업장
도금(사실행위)만 있었다면 공장에 불과하지만, 영리활동이 함께 이루어지므로 상가건물이다(2009다40967).
영업의 실질설문 3의 검토 대상법 적용의 결론
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2015. 11. 8.
66㎡ 임차 — 보증금 2,500만 원 · 5년 · 인도 계약
2015. 11. 10.
‘행복도금’ 사업자등록 사업자등록
그 뒤
임차부분에서 도금작업 + 인접 컨테이너에서 주문·인도·수수료 영업 설문 3→ 사실행위와 영리활동이 한 사업장에서 함께
3
검토의 틀
다섯 칸적용 대상사업자등록 대상 건물을 영리 목적의 영업용으로 사용하는 임대차(제2조 ① 본문·제3조 ①)
판단 방법공부상 표시가 아니라 건물의 현황·용도로 실질 판단
공장·창고보관·제조·가공 등 사실행위만 → 영업용 ✕
병행사실행위 + 영리활동 → 상가건물 ○
사안도금 + 주문·인도·수수료(컨테이너와 일체) → 상가건물 ○
이 판결의 사안이 곧 이 설문의 사안이다. 「인접 컨테이너박스」까지 하나의 사업장으로 본다는 대목을 놓치지 않는다.
4
설문 3의 쟁점 구조
도금작업장은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물인가 10점
쟁점 ①상가건물 임대차의 요건
전제 사실사업자등록 대상 건물을 영리 목적의 영업용으로 사용하는 임대차
전제 사실공부상 표시가 아니라 현황·용도로 실질 판단
물음사업자등록 요건은→ ‘행복도금’ 등록으로 충족
쟁점 ②사실행위와 영리활동의 병행
전제 사실보관·제조·가공 등 사실행위만 이루어지는 공장·창고는 영업용 ✕
전제 사실사실행위와 더불어 영리활동이 함께 이루어지면 상가건물 ○(2009다40967)
물음사안의 도금작업장은→ 주문·인도·수수료 영업이 병행되어 상가건물
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
「도금작업」이라는 제조·가공의 사실행위를 골랐다. 그것만 보면 공장이다. 영업용인지 의문을 일으키는 출발점이다.
b
「인접 컨테이너박스에서 주문을 받고 완성 제품을 인도하며 수수료를 받는」 활동을 덧붙였다. 영리활동이다. 임차부분 밖의 컨테이너에서 이루어지지만 판례는 임차부분과 일체의 사업장으로 본다.
c
‘행복도금’ 상호로 「사업자등록」을 마쳤다. 제2조 ① 본문·제3조 ①의 사업자등록 요건을 채운다.
d
배점이 10점이다. 요건·판단 방법 4점, 사실행위와 영리활동의 구별 4점, 포섭 2점.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 상가건물의 판단 기준 · 설문 3 (10점)
〔법무사 제22회(2016) 민법 문 1〕 - 설문 3. 리딩판례
도금작업장 사안을 직접 다룬 2011년 판결이 이 설문의 원형입니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ①·② · 기준
사실행위와 더불어 영리활동이 함께 이루어지면 상가건물
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용이 아니나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물에 해당한다.
2009다40967
계보
판례의 흐름
선고 순2011
2009다40967
도금작업장 =
상가건물 ○
상가건물 ○
쟁점 ①·②
영업용 건물의 실질적 판단
상가건물 임대차보호법 제2조 ① · 제3조 ①리딩대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결[임대차보증금]
[1] 상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다. [2] 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 보아야 하는데도, 그와 같은 사정은 고려하지 않고 임차의 주된 부분이 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 본 원심판단에는 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.
·상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물을 영리 목적의 영업용으로 사용하는 임대차를 가리키고, 상가건물 해당 여부는 공부상 표시가 아닌 현황·용도로 실질적으로 판단하며, 사실행위만 이루어지는 공장·창고는 영업용이 아니나 사실행위와 더불어 영리활동이 함께 이루어지면 상가건물에 해당한다고 하였다.
·임차인이 상가건물 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 인접 컨테이너 박스에서 주문을 받고 완성품을 인도하여 수수료를 받은 사안에서, 임차부분과 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 임차부분은 상가건물에 해당한다고 하였다.
→甲은 ‘행복도금’으로 사업자등록을 마쳤고, 임차부분의 도금작업에 더하여 인접 컨테이너에서 주문 수탁·완성품 인도·수수료 수취라는 영리활동을 하였다.
→따라서 임차부분은 컨테이너와 일체의 사업장으로서 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물이다.
참조조문 [1] 상가건물 임대차보호법 제1조, 제2조 제1항, 제3조 제1항 / [2] 상가건물 임대차보호법 제1조, 제2조 제1항, 제3조 제1항
조문
함께 볼 규정
상가건물 임대차보호법 제2조 ①적용범위 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
상가건물 임대차보호법 제3조 ①대항력 등 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제2조 ①의 괄호 「주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우」가 실질 판단의 문언상 근거다. 보증금 2,500만 원은 제2조 ① 단서의 기준 안에 있다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔법무사 제22회(2016) 민법 문 1〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
주택 매도인이 매수인으로부터 다시 임차하여 계속 거주하는 경우 임차인으로서 대항력 발생 시점(매수인 명의 이전등기 익일)과 같은 날 설정된 근저당권과의 우열
리딩판례 99다59306 외 1건
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