같은 문제의 다른 설문 · 〔법무사 제22회(2016) 민법 문 1〕 — 이 글은 설문 2입니다.
설문 1 (9-3) · 설문 3 (9-11) · 설문 4 (9-10)
설문 1 (9-3) · 설문 3 (9-11) · 설문 4 (9-10)
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기출 원문 · 전체본
〔법무사 제22회(2016) 민법 문 1〕
서로 다른 네 사안으로 점유개정 임차인의 대항력 발생 시점, 가장 소액임차인, 상가건물의 판단, 미등기 주택 임차인의 대지 우선변제를 묻는 임대차보호법 종합 문항입니다. 설문 2가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
공통 지시
아래 각 문항은 별개의 사안이다
설문 1~4○※ 아래 각 문항은 별개의 사안임(학설의 다툼이 있을 경우 판례에 따를 것).
설문 1 사안
집을 판 甲이 매수인 乙에게서 다시 빌려 계속 살다
설문 1○甲은 2014. 4. 15. 이 사건 아파트의 이전등기를 마쳤고 처 A와 같은 달 16. 전입신고·거주하였다. 甲은 乙에게 아파트를 매도하면서 乙이 담보 대출로 대금 일부를 지급하고, 나머지 대금은 甲이 계약 후 乙로부터 임차하여 계속 거주하되 임차보증금으로 대체하기로 약정하여 2015. 5. 2. 임차인 甲의 임대차계약이 체결되었다.
○乙은 2015. 5. 7. 이전등기와 같은 날 丙 명의 근저당권등기를 마쳤고, 丙의 임의경매신청으로 아파트가 丁에게 매각되어 丁이 2016. 7. 19. 대금을 완납하였다.
기존 주민등록이 「임차권을 매개로 한 점유」로 읽히는 시점이 언제인지, 같은 날 마쳐진 근저당권과의 선후가 열쇠입니다.
설문 2 사안
대여금 회수를 위해 방 한 칸을 소액으로 임차하다
설문 2○甲은 2013. 2.경 乙에게 7,000만 원을 대여한 후 변제받지 못하자, 2013. 12. 20. 소액임차인으로서 선순위담보권자에 우선하여 채권을 회수할 목적으로 乙 소유 주택의 방 1칸에 관하여 보증금을 소액임차인에 해당하는 1,500만 원으로 정한 임대차계약을 체결하고, 보증금의 실제 지급 없이 입주하여 2013. 12. 27. 전입신고를 마치고 거주 중이다.
「채권 회수 목적」·「보증금 실제 지급 없음」이 가장 임대차의 표지입니다.
설문 3 사안
도금작업장을 빌려 사업자등록을 하고 영업하다
설문 3○甲은 2015. 11. 8. 乙 소유 건물 1층 409.20㎡ 중 약 66㎡를 보증금 2,500만 원, 기간 5년으로 임차하여 보증금 지급·인도를 받고, 같은 달 10. ‘행복도금’ 상호로 사업자등록을 하였다. 甲은 임차부분에서 도금작업을 하면서 임차부분과 인접 컨테이너박스에서 주문을 받고 완성 제품을 인도하며 수수료를 받는 영업활동을 하고 있다.
도금(사실행위)과 주문·인도·수수료(영리활동)가 함께 이루어지는지가 「영업용」 판단의 표지입니다.
설문 4 사안
미등기 다세대주택의 임차인과 대지의 경매
설문 4○乙은 자기 소유 대지에 乙 명의 건축허가로 지상 4층 다세대주택을 건축하여 준공검사 없이 甲 등에게 임대하였다. 甲은 2007. 2. 26. 301호를 보증금 1억 원에 임차하여 3. 1. 입주, 3. 4. 전입신고, 3. 8. 확정일자를 받았다.
○乙이 2008. 2. 24. 아내 丙에게 주택·대지를 증여하여 대지는 丙 명의 이전등기, 주택은 건축주 명의만 변경되었고, 丙이 2008. 10. 7. 대지에 丁 앞으로 채권최고액 2억 4,000만 원의 근저당권을 설정하였으며, 丁의 임의경매신청으로 대지가 2010. 9. 10. A에게 1억 500만 원에 매각되었다(甲은 배당요구 종기 전 배당요구). 주택은 현재까지 사용승인을 받지 못한 미등기 상태이다.
근저당권 설정(2008. 10. 7.) 당시 지상 주택이 이미 있었고, 甲의 대항력·확정일자가 그보다 앞선다는 순서가 핵심입니다.
문 1
문 제
배점 합계 50점1
15점매도인 겸 임차인의 대항력
甲이 丁에게 대항할 수 있는지 여부와 이유를 간략히 서술하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 9 주택임대차보호법에 9-3으로 실려 있습니다.
2
검토 대상10점가장 소액임차인의 최우선변제
甲이 소액임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는지 여부와 이유를 간략히 서술하시오.
3
10점상가건물의 판단
위 임차부분이 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부와 이유를 간략히 서술하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 9 주택임대차보호법에 9-11로 실려 있습니다.
4
15점미등기 주택 임차인의 대지 우선변제
甲이 확정일자를 갖춘 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는지 여부와 이유를 간략히 서술하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 9 주택임대차보호법에 9-10으로 실려 있습니다.
출처: 제22회 법무사 제2차시험(2016) 민법 문 1(법원행정처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 채권 회수 목적의 가장 소액임차인과 최우선변제권 · 설문 2 (10점)
〔법무사 제22회(2016) 민법 문 1〕 - 설문 2.
1
당사자 관계도
2013. 12. 20.형식 요건과 실질 표지를 표로 나누면 외관과 목적의 괴리가 드러난다.
표지사안의미
계약 시점2013. 12. 20. — 대여 후 변제받지 못한 뒤채권 회수 동기
보증금1,500만 원(소액 범위) — 실제 지급 없음기존 채권의 일부 전환
목적물방 1칸외관상 주거
점유·전입입주 · 2013. 12. 27. 전입신고형식 요건은 갖춤
주된 목적선순위 담보권자에 우선한 채권 회수가장 소액임차인
형식 요건을 다 갖추어도 계약의 주된 목적이 사용·수익이 아니면 소액임차인으로 보호되지 않는다(2001다14733).
보증금의 실질설문 2의 검토 대상제도의 보호 범위
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2013. 2.경
甲이 乙에게 7,000만 원 대여 — 변제받지 못함 대여
2013. 12. 20.
방 1칸 임대차 — 보증금 1,500만 원(소액) · 실제 지급 ✕ · 채권 회수 목적 설문 2
2013. 12. 27.
입주 · 전입신고→ 형식적 요건은 갖추었으나 실질은 채권 회수
3
검토의 틀
네 칸제도의 취지제8조 최우선변제 = 소액임차인의 최저 생계 보장, 담보권자의 지위를 해하는 사회보장적 예외
판단 기준임대차의 주된 목적이 주택의 사용·수익인가, 선순위 담보권자에 우선한 채권 회수인가
사안의 표지기존 대여금 중 1,500만 원을 보증금으로 갈음 · 현실 지급 ✕ · 회수 목적 명시
결론가장 소액임차인 → 최우선변제 ✕
전입·거주라는 외관이 있어도 실질을 본다. 「보증금의 실제 지급 없이」가 결정적이다.
4
설문 2의 쟁점 구조
채권 회수용 소액임대차의 임차인이 최우선변제를 받는가 10점
쟁점 ①제8조 최우선변제권의 취지
전제 사실소액보증금은 임차인에게 큰 재산이므로 담보권자의 지위를 해하더라도 회수를 보장
전제 사실민법 일반규정에 대한 사회보장적 예외규정
물음예외규정의 적용 범위는→ 취지에 맞는 진정한 소액임차인에 한정
쟁점 ②가장 소액임차인의 판단
전제 사실계약의 주된 목적이 사용·수익이 아니라 선순위 담보권자에 우선한 채권 회수인가
전제 사실보증금 실제 지급 없이 대여금 일부를 보증금으로 갈음
물음甲은 보호되는가→ 보호할 수 없다(2001다14733)
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
「소액임차인으로서 선순위담보권자에 우선하여 채권을 회수할 목적으로」라고 목적을 적시했다. 주된 목적이 사용·수익이 아님을 사실로 확정해 준다. 판례의 판단 기준을 그대로 옮긴 문구다.
b
「보증금의 실제 지급 없이」 입주했다고 적었다. 기존 채권을 보증금으로 갈음한 구조다. 가장 임대차의 결정적 표지다.
c
보증금을 「1,500만 원」으로 소액 범위 안에 맞췄다. 형식적으로는 제8조의 소액 요건을 갖춘 것처럼 보이게 하는 장치다.
d
배점이 10점이다. 제도 취지 3점, 판단 기준(주된 목적) 4점, 포섭·결론 3점.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 가장 소액임차인과 최우선변제권 · 설문 2 (10점)
〔법무사 제22회(2016) 민법 문 1〕 - 설문 2. 리딩판례
채권 회수가 주된 목적인 임차인은 소액임차인으로 보호할 수 없다고 한 2001년 판결이 설문 2의 전부입니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ①·② · 가장 임차인
주된 목적이 채권 회수이면 소액임차인으로 보호 ✕
채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 소액임차인으로 보호할 수 없다.
2001다14733
계보
판례의 흐름
선고 순2001
2001다14733
채권 회수 목적 →
소액임차인 보호 ✕
소액임차인 보호 ✕
쟁점 ①·②
제8조의 취지와 가장 소액임차인
주택임대차보호법 제8조 ①리딩대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결[배당이의]
주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다
·제8조 ①의 최우선변제는 소액임차인에게는 보증금이 큰 재산이므로 다른 담보권자의 지위를 해하더라도 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 민법 일반규정의 예외규정이라고 하였다.
·그 취지에 비추어, 채권자가 채무자 소유 주택에 임대차계약을 체결하고 전입신고·거주하였더라도 주된 목적이 사용·수익이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 데 있었다면 소액임차인으로 보호할 수 없다고 하였다.
→甲은 7,000만 원 대여금 중 1,500만 원을 보증금으로 전환하는 방식으로 계약하고 실제 보증금을 지급하지 않았으며, 그 목적이 선순위 담보권자에 우선한 채권 회수임이 명백하다.
→따라서 甲은 보호 대상인 실질적 소액임차인이 아니어서 최우선변제를 받을 수 없다.
참조조문 [1] 주택임대차보호법 제1조, 제8조 제1항
조문
함께 볼 규정
주택임대차보호법 제8조 ①보증금 중 일정액의 보호 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
주택임대차보호법 제1조목적 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제8조는 「국민 주거생활의 안정」(제1조)을 위한 예외규정이다. 주거가 목적이 아닌 임차인에게는 그 예외를 열어 줄 이유가 없다는 것이 판례의 논리다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔법무사 제22회(2016) 민법 문 1〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
주택 매도인이 매수인으로부터 다시 임차하여 계속 거주하는 경우 임차인으로서 대항력 발생 시점(매수인 명의 이전등기 익일)과 같은 날 설정된 근저당권과의 우열
리딩판례 99다59306 외 1건
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