1

2

3

4

주택

미등기 · 적용 ○

대지

별도 경매 · 우선변제 ○

순위

甲 2007 < 丁 2008

배당

1억 원 우선

2007. 2. 26.~3. 8.

甲 임차(1억 원) · 3. 1. 입주 · 3. 4. 전입 → 3. 5. 0시 대항력 · 3. 8. 확정일자 우선변제권

2008. 2. 24.

2008. 10. 7.

丙이 대지에 丁 근저당권(2억 4,000만 원) 설정 — 지상 주택 이미 존재 후순위

2010. 9. 10.

대지 임의경매 · A에게 1억 500만 원 매각 · 甲 배당요구 설문 4

「준공검사 없이」·「사용승인을 받지 못한 미등기 상태」를 거듭 적었다. 미등기 주택 임차인의 보호가 쟁점임을 못 박는다. 2007년 전원합의체가 변경한 판례 법리를 쓰게 한다.

증여로 「대지는 이전등기, 주택은 건축주 명의만 변경」되게 했다. 대지와 주택의 소유자가 갈라진다. 우선변제권이 그래도 유지되는지 묻는 장치다.

丁의 근저당권을 「2008. 10. 7.」, 甲의 대항력·확정일자를 「2007. 3.」로 두었다. 저당권 설정 당시 주택이 존재했고 임차인이 선순위임을 확정한다. 99다25532의 한계(저당권 후 신축)에 해당하지 않는다.

매각대금 「1억 500만 원」 > 보증금 「1억 원」으로 설계했다. 甲이 전액 우선변제받을 수 있는 액수다. 배당 결론을 숫자로 적게 한다.

「배당요구 종기 전 배당요구」를 명시했다. 우선변제권 행사의 절차 요건(배당요구)을 채운다. 민사집행법 제88조 ①을 한 줄 적는다.

배점이 15점이다. 미등기 주택 적용 4점, 대지 경매·소유자 분리 4점, 저당권자와의 순위·배당 5점, 절차 2점.

쟁점 ①·② · 전합

미등기 주택 임차인도 대지 환가대금에 우선변제권

대항요건·확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 대지만이 경매될 경우에도 그 환가대금에 우선변제권을 행사할 수 있고, 이는 임대차 성립 당시 임대인 소유였던 대지가 양도되어 소유자가 달라진 경우에도 마찬가지이며, 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다.

2004다26133 전합

쟁점 ③ · 한계

대지 저당권 설정 당시 건물이 존재하여야

대지에 관한 저당권 실행으로 경매가 진행된 경우 지상 건물의 임차인은 대지 환가대금에서 우선변제받을 수 있으나, 이는 저당권 설정 당시 이미 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용되고 저당권 설정 후 신축된 경우에는 우선변제를 받을 수 없다.

99다25532

[1] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. [2] 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다. [3] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.

참조조문 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 / [2] 주택임대차보호법 제1조, 제2조 / [3] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2 제2항, 제8조 · 참조판례 [1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 / [2] 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결 / [3] 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결(변경)

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.

참조조문 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 제8조 제3항 · 참조판례 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결