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설문 1 (7-11) · 설문 2 (4-17) · 설문 4 (2-7)
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〔변호사모의 2018년 제1차 민사법 제2문의 2〕
대출원리금을 잔금에서 공제하기로 한 주택 매매 하나에 지연손해금 산정, 정지조건부 해제, 해제와 대항력 있는 임차인, 이행인수 불이행과 위험부담이 차례로 걸려 있는 문항입니다. 설문 3이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다.
기초사실
甲이 A 은행 대출을 안은 채 이 사건 부동산을 乙에게 팔고, 乙이 丙에게 세를 놓다
설문 1·2·3·4 공통○甲은 2017. 1. 21. A 은행에서 1억 원을 대출받고(이자율 월 1%, 변제기 2017. 4. 20.), X 대지와 그 지상 Y 주택(‘이 사건 부동산’)에 채권최고액 1억 2,000만 원의 공동근저당권을 설정하여 주었다. 甲은 이자 등을 전혀 지급하지 않았고 A 은행도 이를 청구하지 않았다.
○甲은 2017. 8. 1. 乙에게 이 사건 부동산을 4억 원(X 대지 3억 원, Y 주택 1억 원)에 매도하였다. 계약금 4,000만 원은 당일, 중도금 1억 6,000만 원은 2017. 9. 20. Y 주택 인수와 동시에, 잔금 2억 원은 2017. 10. 20. 10:00 B 사무실에서 이전등기서류 수령과 동시에 지급하되, 잔금지급일 현재 甲의 A 은행 대출원리금 전액을 잔금에서 공제하기로 약정하였다.
○甲은 계약금과 중도금을 수령하면서 2017. 9. 20. 乙에게 Y 주택을 인도하였다. 이 매매계약은 B 공인중개사의 중개로 체결되었다.
○乙은 2017. 10. 1. 丙과 임대차계약(기간 24개월, 보증금 1억 원, 월차임 100만 원)을 체결하고 Y 주택을 인도하였으며, 丙은 즉시 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다.
※ 아래 각 문제는 서로 독립된 문제임. — 「대출원리금 전액을 잔금에서 공제」가 설문 1·4를, 「이전등기서류 수령과 동시에」가 설문 2를, 「乙이 인도받은 뒤 丙에게 임대·전입신고」가 설문 3을 여는 표지입니다.
추가사실
잔금기일에 甲만 출석하고, 1주일의 유예를 붙여 「효력 상실」을 통지하다
설문 1·2·3 공통○甲은 잔금지급일인 2017. 10. 20. 등기서류 일체를 지참하고 B 사무실에 출석하였으나 乙은 불출석한 채 한 달 연기를 요청하였고, 甲은 거절하며 2017. 10. 27.까지 잔금 미지급 시 별도 조치 없이 매매계약이 효력을 상실한다고 밝히고 서류를 B 사무실에 맡겨 두었으며, 乙은 그때까지 잔금을 지급하지 않았다.
「등기서류 일체를 지참하고 출석」은 현실제공, 「별도 조치 없이 효력을 상실한다」는 정지조건부 해제 의사표시, 「서류를 B 사무실에 맡겨 두었다」는 최고기간 중의 준비태세를 뜻합니다.
제 2 문의 2
문 제
배점 합계 55점1
10점대출원리금 산정
甲은 잔금지급일인 2017. 10. 20. 등기서류 일체를 지참하고 B 사무실에 출석하였으나 乙은 불출석한 채 한 달 연기를 요청하였고, 甲은 거절하며 2017. 10. 27.까지 잔금 미지급 시 별도 조치 없이 매매계약이 효력을 상실한다고 밝히고 서류를 B 사무실에 맡겨 두었으며, 잔금지급일인 2017. 10. 20. 현재 대출계약에 따른 甲의 A 은행에 대한 대출원리금 총액 및 산출근거는? (이자에 대한 지연손해금은 고려하지 않음)
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제3편 채권총론 사례 7 채무불이행으로 인한 손해배상에 7-11로 실려 있습니다.
2
3
검토 대상15점임차인에 대한 인도청구
甲은 2017. 10. 28. 丙을 상대로 주택인도를 청구하였다. 甲의 주택인도청구는 타당한가?
4
15점이행인수 불이행과 대금지급의무
2017. 10. 20. 10:00경 甲은 등기서류 교부 준비를 완료하였으나 乙이 잔금을 준비하지 못하자, 甲·乙은 등기이행·잔금기일을 2018. 3. 20.로 연기하되 乙이 2017. 12. 20.까지 A 은행 대출원리금 전액(그때까지의 이자·지연손해금 포함)을 상환하기로 하였다. 乙이 상환하지 않자 A 은행은 2018. 1. 20. 근저당권 실행 경매를 신청하였고, C가 X 대지 1억 5,000만 원·Y 주택 5,000만 원에 매수하여 2018. 3. 20. 합계 2억 원을 납부하였다. 위 매매계약에 따라 乙은 甲에 대하여 대금지급의무를 부담하는가?
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 2 위험부담에 2-7로 실려 있습니다.
출처: 2018년 제1차 변호사시험 모의시험 민사법 사례형 제2문의 2(법학전문대학원협의회). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 계약해제와 대항력 있는 주택임차인 · 설문 3 (15점)
〔변호사모의 2018년 제1차 민사법 제2문의 2〕 - 설문 3.
1
당사자 관계도
2017. 10. 28. 청구소유·임대권한의 줄과 丙의 지위의 줄을 나란히 놓으면 「해제 전에 완전한 권리를 취득했는가」가 한눈에 보인다.
매매·인도설문 3의 검토 대상점유 권한의 바탕
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2017. 8. 1.
甲·乙 매매 — 등기는 잔금과 동시에
2017. 9. 20.
乙이 중도금을 내고 Y 주택을 인도받음 — 사용·수익할 지위 = 적법한 임대권한 인도
2017. 10. 1.
乙·丙 임대차(24개월 · 보증금 1억 · 월 100만) · 인도 · 전입신고 · 확정일자 임차
2017. 10. 2. 0시
丙의 대항력 취득(주임법 제3조 ①) — 해제보다 앞선다 대항력
2017. 10. 27.
매매계약 해제 — 甲이 소유권을 회복 해제
2017. 10. 28.
甲이 丙에게 주택인도 청구 설문 3
3
검토의 틀
여섯 칸임대권한미등기 매수인도 인도받아 사용·수익할 지위 → 적법한 임대권한(95다22283)
제3자의 뜻해제 전 새 이해관계 + 등기·인도 등 완전한 권리 취득(99다51685)
임차인의 포섭해제 전 대항요건(인도+주민등록) 갖춘 임차인 = 제3자(2003다12717)
시점 비교대항력 10. 2. 0시 < 해제 10. 27.
甲의 지위소유권 회복 → 주임법 제3조 ④ 임대인 지위 승계
결론 방향丙은 임차권으로 대항 · 甲의 인도청구는 임대차 존속 중 기각
「누구로부터 임차했는가」보다 「해제 전에 대항력을 갖추었는가」가 관건이다. 甲은 인도청구 대신 임대인 지위를 승계해 보증금반환의무까지 진다.
4
설문 3의 쟁점 구조
해제로 소유권을 회복한 甲은 丙에게 주택의 인도를 청구할 수 있는가 15점
쟁점 ①미등기 매수인 乙에게 임대권한이 있는가
전제 사실乙은 매매계약의 이행으로 Y 주택을 인도받아 사용·수익할 지위에 있다
전제 사실주임법의 임대차는 소유자와의 계약에 한정되지 않고 적법한 임대권한을 가진 자와의 계약도 포함한다
물음乙·丙 임대차는→ 유효하고 주임법의 적용을 받는다(95다22283)
쟁점 ②丙은 제548조 ① 단서의 제3자인가
전제 사실제3자 = 해제 전 새 이해관계 + 등기·인도 등 완전한 권리 취득자
전제 사실丙은 해제(10. 27.) 전인 10. 2. 0시에 대항력을 갖추었다
물음해제로 丙의 권리가 침해되는가→ 침해되지 않는다(2003다12717)
쟁점 ③소유권을 회복한 甲의 지위는
전제 사실임차주택의 양수인 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한다(주임법 제3조 ④)
전제 사실甲은 임대차 종료 시 보증금반환의무를 지고, 인도와 보증금반환은 동시이행
물음甲의 인도청구는→ 임대차 존속 중에는 기각된다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
乙이 「등기 없이 인도만」 받은 상태에서 丙에게 임대했다. 소유자 아닌 자의 임대가 주임법의 보호 대상인지를 묻는 장치다. 적법한 임대권한 개념으로 푼다.
b
丙이 「즉시 전입신고를 마치고 확정일자」를 받았다. 대항요건을 해제 전에 완비했다는 뜻이다. 확정일자는 우선변제 쟁점이 아니라 「완전한 권리」의 표지로 읽는다.
c
甲의 인도청구 시점을 「10. 28.」로 두었다. 해제(10. 27.) 다음 날이다. 丙의 대항력(10. 2.)이 해제보다 앞선다는 시점 비교를 유도한다.
d
임대차 기간을 「24개월」로 정했다. 청구 시점에 임대차가 존속 중임을 뜻한다. 甲은 인도를 청구할 수 없고 임대인 지위를 승계할 뿐이다.
e
배점이 15점이다. 임대권한 4점, 제3자 해당성과 시점 비교 7점, 임대인 지위 승계와 결론 4점 정도로 나눈다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 계약해제와 대항력 있는 주택임차인 · 설문 3 (15점)
〔변호사모의 2018년 제1차 민사법 제2문의 2〕 - 설문 3. 리딩판례
해제 전에 대항요건을 갖춘 임차인을 제548조 제1항 단서의 제3자로 본 2003년 판결이 설문 3의 정면 판례이고, 적법한 임대권한(1995년)과 제3자의 정의(2000년)가 그 앞뒤를 받칩니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ② · 제3자
해제 전 대항요건을 갖춘 임차인은 제548조 ① 단서의 제3자
계약해제로 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 해제 전에 주택을 임차받아 인도와 주민등록을 마친 임차인은 해제로 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하고, 소유권을 회복한 제3자는 임대인의 지위를 승계한다.
2003다12717
쟁점 ① · 임대권한
소유자 아닌 자도 적법한 임대권한이 있으면 주임법 적용
주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 소유자인 임대인과의 계약에 한정되지 않고, 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과의 계약도 포함한다.
95다22283
계보
판례의 흐름
선고 순1995
95다22283
적법한 임대권한자와의
임대차도 주임법 적용
임대차도 주임법 적용
2000
99다51685
제3자 = 해제 전 이해관계
+ 완전한 권리
+ 완전한 권리
2003
2003다12717
해제 전 대항력 임차인 = 제3자
소유권 회복자 = 임대인 승계
소유권 회복자 = 임대인 승계
2005
2005다6341
해제 후 등기 전
선의 제3자도 보호
선의 제3자도 보호
쟁점 ①·②·③
해제와 임차인의 보호, 소유권 회복자의 임대인 지위
민법 제548조 ① 단서 · 주임법 제3조 ①·④리딩대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결[임대차보증금]
소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.
·소유권을 취득하였다가 계약해제로 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 해제 전에 주택을 임차받아 인도와 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖춘 임차인은 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당하여, 임대권원의 바탕이 된 계약의 해제에도 불구하고 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다고 하였다.
·이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법(당시 제3조 제2항, 현행 제3조 제4항)에 따라 임대인의 지위를 승계한다고 하였다.
→丙은 해제(10. 27.) 전인 10. 2. 0시에 인도와 전입신고로 대항력을 갖추었으므로 제548조 ① 단서의 제3자다.
→甲은 해제로 소유권을 회복하였으나 임대인의 지위를 승계하므로, 임대차 존속 중 丙에게 인도를 청구할 수 없다.
→판결 사안의 임대인은 등기까지 마친 소유자였고 사안의 乙은 미등기 매수인이라는 차이가 있으나, 적법한 임대권한(95다22283)이 인정되는 이상 결론은 같다.
참조조문 민법 제548조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 · 참조판례 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결, 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결
최초대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결[전세금반환]
가. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다. 나. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.
·주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이의 계약에 한정되지 않고, 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과의 계약도 포함한다고 하였다(나).
→乙은 매매계약의 이행으로 Y 주택을 인도받아 사용·수익할 수 있는 지위에 있었으므로 적법한 임대권한을 가진다.
→따라서 乙·丙의 임대차는 유효하고 주택임대차보호법의 대항력 규정이 적용된다.
참조조문 가. 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조 / 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조 · 참조판례 대법원 1995.5.26. 선고 95다13258 판결, 1987.3.24. 선고 86다카164 판결, 1991.3.27. 선고 88다카30702 판결
동지대법원 2000. 4. 11. 선고 99다51685 판결[손해배상(기)]
[1] 민사재판에 있어서 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 되므로 합리적인 이유 설시 없이 이를 배척할 수 없다. [2] 소유권이전등기청구권의 가압류나 압류가 행하여지면 제3채무자로서는 채무자에게 등기이전행위를 하여서는 아니되고, 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없다 할 것이나, 가압류나 압류에 의하여 그 채권의 발생원인인 법률관계에 대한 채무자와 제3채무자의 처분까지도 구속되는 것은 아니므로 기본적 계약관계인 매매계약 자체를 해제할 수 있다. [3] 민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자란 일반적으로 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하므로 계약상의 채권을 양수한 자나 그 채권 자체를 압류 또는 전부한 채권자는 여기서 말하는 제3자에 해당하지 아니한다. [4] 제3채무자가 소유권이전등기청구권에 대한 압류명령에 위반하여 채무자에게 소유권이전등기를 경료한 후 채무자의 대금지급의무의 불이행을 이유로 매매계약을 해제한 경우, 해제의 소급효로 인하여 채무자의 제3채무자에 대한 소유권이전등기청구권이 소급적으로 소멸함에 따라 이에 터잡은 압류명령의 효력도 실효되는 이상 압류채권자는 처음부터 아무런 권리를 갖지 아니한 것과 마찬가지 상태가 되므로 제3채무자가 압류명령에 위반되는 행위를 한 후에 매매계약이 해제되었다 하여도 불법행위는 성립하지 아니한다.
·제548조 제1항 단서의 제3자란 일반적으로 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하므로, 계약상 채권의 양수인이나 그 채권을 압류·전부한 채권자는 여기의 제3자에 해당하지 않는다고 하였다([3]).
→丙은 乙의 임대권한(매매계약의 법률효과)을 기초로 새로운 이해관계를 맺었고, 인도와 주민등록으로 임차권의 대항력이라는 완전한 권리를 취득하였다.
→「등기·인도 등」에 주임법상 대항요건이 포함된다는 점을 2003년 판결이 확인하였다.
참조조문 [1] 민사소송법 제187조 / [2] 민법 제543조, 민사소송법 제557조, 제577조, 제696조 / [3] 민법 제548조 제1항 단서 / [4] 민법 제548조, 제750조 · 참조판례 [1] 대법원 1995. 6. 29. 선고 94다47292 판결, 대법원 1995. 10. 12. 선고 94다52768 판결, 대법원 1998. 2. 24. 선고 97다49053 판결 / [2] 대법원 1991. 11. 12. 선고 91다29736 판결, 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다10867 판결, 대법원 1998. 1. 23. 선고 96다53192 판결 / [3] 대법원 1964. 9. 22. 선고 64다596 판결(집12-2, 민123), 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다49882 판결, 대법원 2000. 1. 14. 선고 99다40937 판결
참고대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다6341 판결[소유권이전등기말소등기]
[1] 계약의 합의해제에 있어서도 민법 제548조의 계약해제의 경우와 같이 이로써 제3자의 권리를 해할 수 없다. [2] 계약해제시 계약은 소급하여 소멸하게 되어 해약당사자는 각 원상회복의 의무를 부담하게 되나 이 경우 계약해제로 인한 원상회복등기 등이 이루어지기 이전에 해약당사자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고 계약해제 사실을 몰랐던 제3자에 대하여는 계약해제를 주장할 수 없고, 이 경우 제3자가 악의라는 사실의 주장·입증책임은 계약해제를 주장하는 자에게 있다.
·계약해제로 인한 원상회복등기 등이 이루어지기 전에 해약당사자와 양립되지 않는 법률관계를 가지게 되었고 해제 사실을 몰랐던 제3자에 대하여는 해제를 주장할 수 없으며, 제3자의 악의는 해제를 주장하는 자가 증명하여야 한다고 하였다([2]).
→사안의 丙은 해제 전에 권리를 취득하였으므로 선의·악의를 묻지 않는 제548조 ① 단서의 제3자다.
→만약 丙이 해제 뒤 원상회복등기 전에 임차하였다면 이 판결에 따라 선의 여부가 문제되었을 것이다. 두 국면을 구별하기 위한 참고 판례다.
참조조문 [1] 민법 제548조 제1항 / [2] 민법 제548조 · 참조판례 [1] 대법원 1980. 5. 13. 선고 79다932 판결, 대법원 1991. 4. 12. 선고 91다2601 판결 / [2] 대법원 1985. 4. 9. 선고 84다카130, 131 판결, 대법원 1996. 11. 15. 선고 94다35343 판결, 대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다584 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제548조 ①해제의 효과, 원상회복의무 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
주택임대차보호법 제3조 ①대항력 등 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택임대차보호법 제3조 ④임대인 지위의 승계 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
민법 제213조소유물반환청구권 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
2003년 판결이 인용한 주임법 「제3조 제2항」은 현행법에서 제3조 제4항으로 항이 옮겨졌다. 답안에는 현행 조항으로 적는다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
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이 글설문 3 (4-18)
매매계약 해제와 미등기 매수인으로부터 임차하여 대항요건을 갖춘 주택임차인의 지위(적법한 임대권한, 제548조 제1항 단서의 제3자)
리딩판례 2003다12717 외 3건
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