같은 문제의 다른 설문 · 〔사법시험 제58회(2016) 민법 제3문〕 — 이 글은 설문 4입니다.
설문 1 (17-2) · 설문 2 (17-3) · 설문 3 (8-13)
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기출 원문 · 전체본
〔사법시험 제58회(2016) 민법 제3문〕
채무자 甲과 물상보증인 乙이 함께 내놓은 공동저당에서 물상보증인 지분이 먼저 경매되면 누가 누구를 대위하는지, 그 대위를 채권자가 스스로 무너뜨리면 어떻게 되는지, 그리고 구분소유적 공유지분의 경락과 토지임차인의 매수청구까지 네 갈래로 묻습니다. 설문 4가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
X토지 공유지분과 Y토지에 걸친 공동저당 — 甲은 채무자, 乙은 물상보증인
설문 1 · 2 · 3○X토지는 甲·乙이 각 1/2 지분씩 공유하고 있고, Y토지는 甲의 단독소유이다.
○甲은 丙으로부터 금전을 차용하면서 그 담보로 丙에게 X토지 중 자기 지분 및 Y토지에 각 저당권을 설정해 주었다.
○乙도 甲의 위 채무를 담보할 목적으로 X토지 중 자기 지분에 丙에게 저당권을 설정해 주었다 — 乙은 물상보증인이다.
○그 후 甲은 A로부터, 乙은 B로부터 각 금전을 차용하면서 X토지의 자기 지분에 각 후순위저당권을 설정해 주었다.
丙의 공동담보는 세 덩어리다 — 甲의 X지분, 甲의 Y토지(이상 채무자 소유), 乙의 X지분(물상보증인 소유). 어느 것이 먼저 경매되는지가 결론을 가른다.
기초사실
Y토지 위 Z건물 — C의 토지임대차
설문 4○Y토지에 건물을 지어 식당 영업을 하기를 희망한 C는 甲으로부터 Y토지를 임대차보증금 1억 원, 월 차임 50만 원, 기간 3년으로 임차하고 Z건물을 건축하였다.
○각 문항은 독립된 것이다.
제 3 문
문 제
배점 합계 50점1
20점후순위저당권자 B의 구제 방법
X토지 중 乙의 지분이 먼저 경매되어 이로써 丙의 채권이 전부 만족되었다. 만일 B가 丙의 권리를 대위하고자 할 경우, 이와 관련한 B의 구제 방법을 논하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제2편 물권법 사례 17 공동저당에 17-2로 실려 있습니다.
2
10점대위 목적 저당권의 무단말소와 손해배상
丙이 위 경매로 채권 전부의 만족을 얻자 丙과 甲은 공모하여 X토지 중 甲 지분 및 Y토지의 각 저당권을 모두 말소하였고, 甲은 즉시 이를 제3자에게 처분하고 이전등기를 마쳐 주었다. 이 경우 물상보증인 乙의 丙을 상대로 한 손해배상청구는 인용될 수 있는가?
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제2편 물권법 사례 17 공동저당에 17-3으로 실려 있습니다.
3
10점구분소유적 공유지분의 경락인 D의 지위
만일 甲과 乙이 X토지의 위치와 면적을 특정하여 소유하고 있었다면, 丙이 甲의 X토지 지분에 관하여 저당권에 기한 경매를 신청하여 위 지분이 D에게 매각된 경우, D는 甲의 지위를 그대로 승계하는가?
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제2편 물권법 사례 8 공동소유에 8-13으로 실려 있습니다.
4
검토 대상10점해지통고와 지상물매수청구 — 甲의 철거·인도청구
甲과 C 사이의 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 오던 중, 甲은 C에게 민법 제635조에 따른 해지통고를 하면서 Z건물의 철거 및 Y토지의 인도를 청구하였다. 그러자 C가 甲에게 Z건물의 매수청구권을 행사하였다면, 甲의 청구는 인용될 수 있는가?
출처: 2016년도 시행 제58회 사법시험 제2차시험 민법 제3문(법무부). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 해지통고와 지상물매수청구권 · 설문 4 (10점)
〔사법시험 제58회(2016) 민법 제3문〕 - 설문 4.
1
당사자 관계도
해지통고 후매수청구의 효과설문 4의 검토 대상임대차 관계
2
사건의 순서
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실1단계
C가 Y토지를 3년간 임차하고 Z건물을 건축 건물 소유 목적
2단계
기간 만료 후 묵시적 갱신 — 기간 약정 없는 임대차(제639조 ①)→ 당사자는 제635조로 언제든 해지통고를 할 수 있다
3단계
甲이 제635조 해지통고 + Z건물 철거·Y토지 인도청구
4단계
C가 Z건물 매수청구권 행사 설문 4→ 갱신청구를 거치지 않았다 — 그래도 되는가
3
검토의 틀
여덟 칸임대차의 성질건물 소유 목적 토지임대차 → 제643조·제283조 준용
종료 원인기간만료 ×, 임대인의 해지통고(제635조) ○
갱신청구 요부해지통고로 소멸한 경우 갱신청구 없이 곧바로 매수청구 가능(94다34265 전합)
권리의 성질형성권 — 행사 즉시 시가 상당액을 대금으로 하는 매매 성립
甲의 철거청구매매가 성립한 건물의 철거 → 허용 ×
상환 관계甲: 대금 + 보증금 잔액(연체차임 공제) ↔ C: 이전등기 + 건물·토지 인도 (제536조 ①)
소송상 처리철거·인도청구에 「대금과 상환한 명도청구」는 포함 × → 법원의 석명(민소법 제136조)
결 론청구 변경 시 상환이행판결 / 종전 청구 유지 시 기각
「인용될 수 있는가」에 대한 답은 「그대로는 안 된다」이고, 석명과 청구 변경까지 적어야 전원합의체 판결을 제대로 쓴 답안이 된다.
4
설문 4의 쟁점 구조
C의 매수청구 뒤에도 甲의 철거·인도청구가 인용될 수 있는가 10점
쟁점 ①해지통고로 끝난 임대차에도 매수청구권이 있는가
전제 사실제643조는 「기간이 만료한 경우」를, 제283조는 갱신청구를 전제로 적는다
전제 사실그러나 임대인이 스스로 해지통고를 한 경우 갱신의 기회는 이미 무의미하다
물음C는 갱신청구 없이 곧바로 행사할 수 있는가→ 기간 약정 없는 임대차에서 해지통고로 소멸한 경우에도 매수청구권이 인정된다(94다34265 전합·94다51178)
쟁점 ②행사의 효과는 무엇인가
전제 사실매수청구권은 형성권이다
전제 사실행사와 동시에 시가 상당액을 대금으로 하는 매매가 성립하고 임대인은 매수를 거절하지 못한다
물음甲이 Z건물의 철거를 구할 수 있는가→ 자기가 매수하게 된 건물의 철거를 구하는 셈이므로 허용되지 않는다
쟁점 ③철거·인도청구는 어떻게 처리되는가
전제 사실철거·부지인도 청구에 「대금지급과 상환으로 건물명도를 구하는 청구」는 포함되어 있지 않다
전제 사실법원은 임대인에게 청구를 유지할지 변경할지 석명하여야 한다
물음변경하면·유지하면 각각 어떻게 되는가→ 변경하면 대금(및 보증금 잔액) 지급과 상환으로 이전등기·명도를 명하는 판결, 유지하면 청구기각이다
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
임대차가 「묵시적으로 갱신되어 오던 중」이라고 하였다. 제639조 제1항으로 기간 약정 없는 임대차가 되어 제635조 해지통고가 가능해진다. 기간만료 사안이 아니라는 뜻이다.
b
甲이 「제635조에 따른 해지통고」를 하게 하였다. 제643조의 문언(기간만료)과 어긋나는 종료 원인을 일부러 골랐다. 전원합의체 판결의 첫 판시가 답이다.
c
C가 갱신청구 없이 바로 매수청구권을 행사하게 하였다. 제283조 제1항의 갱신청구 요건이 여기서도 필요한지를 묻는다. 임대인이 먼저 해지한 이상 불필요하다.
d
甲의 청구를 「철거 및 인도」로 특정하였다. 매매가 성립하면 이 청구취지로는 인용될 수 없다. 석명과 청구 변경이라는 소송법적 처리를 끌어내는 장치다.
e
보증금 1억 원과 월 차임 50만 원을 적어 두었다. 상환이행판결에서 甲의 반대급부에 보증금 잔액(연체차임 공제 후) 반환이 함께 들어간다는 점을 챙기라는 신호다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 해지통고와 지상물매수청구권 · 설문 4 (10점)
〔사법시험 제58회(2016) 민법 제3문〕 - 설문 4. 리딩판례
1995년 전원합의체 판결이 「해지통고로 소멸한 임차권에도 매수청구권이 있고, 법원은 석명하여야 한다」는 두 판시를 함께 세웠습니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 요건
해지통고로 소멸한 경우에도 매수청구권이 인정된다
토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다.
94다34265 전합 · 94다51178
쟁점 ② · 성질
형성권 — 행사로 매매가 성립하고 임대인은 거절하지 못한다
지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.
94다34265 전합
쟁점 ③ · 소송상 처리
철거청구에 명도청구는 포함 × → 법원은 석명하여야 한다
토지임대차 종료시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없고, 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지를 석명하여야 한다.
94다34265 전합
계보
판례의 흐름
선고 순1995. 2.
94다51178
갱신청구 없이
매수청구 가능
매수청구 가능
1995. 7.
94다34265
해지통고 사안 인정 +
석명의무(전합)
석명의무(전합)
쟁점 ①·②·③
해지통고와 지상물매수청구권 — 요건·성질·소송상 처리
민법 제635조 · 제643조 · 제283조 · 민사소송법 제136조리딩대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결[건물명도등]
가. 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다. 나. 지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다. 다. 토지임대차 종료시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다. 라. ‘다’항의 경우에 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지(예비적으로라도)를 석명하고 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물 명도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다. 그러므로 이와는 달리 이러한 경우에도 법원에게 위와 같은 점을 석명하여 심리하지 아니한 것이 위법이 아니라는 취지의 당원 1972.5.23. 선고 72다341 판결은 이로써 이를 변경한다.
·토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지통고로 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다고 하였다.
·지상물매수청구권은 형성권으로서 그 행사로 지상물에 관한 매매가 성립하며, 임대인은 매수를 거절하지 못하고 이 규정은 강행규정이라고 하였다.
·임대인의 건물철거·부지인도 청구에는 매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없으므로, 법원은 임대인이 종전 청구를 유지할 것인지 대금지급과 상환으로 명도를 청구할 것인지 석명하고, 임대인이 소를 변경하면 명도판결을 하여 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다고 하였다.
→甲의 해지통고로 끝난 임대차에서도 C는 갱신청구 없이 Z건물의 매수청구권을 행사할 수 있다.
→행사 즉시 Z건물에 관한 시가 상당의 매매가 성립하므로 甲은 철거를 구할 수 없고, 대금지급과 이전등기·인도는 상환이행 관계에 선다.
→甲의 철거·인도청구는 그대로 인용될 수 없다 — 법원이 석명하여 청구가 변경되면 상환이행판결, 유지되면 기각이다.
참조조문 가.나.다.라. 민법 제283조 / 가. 제643조 / 나. 제635조, 제652조 / 라. 민사소송법 제126조 · 참조판례 가. 대법원 1977.6.7. 선고 76다2324 판결 / 나. 대법원 1992.4.14. 선고 91다36130 판결, 1992.10.9. 선고 92다22435 판결 / 다.라. 대법원 1972.5.23. 선고 72다341 판결(집20②민63)(변경) / 다. 대법원 1966.5.24. 선고 66다548 판결(집14②민30), 1966.6.28. 선고 66다712 판결(집14②민96)
동지대법원 1995. 2. 3. 선고 94다51178 판결[건물명도·건물철거등]
가. 건물의 소유를 목적으로 한 기간의 약정 없는 토지임대차계약을 임대인이 해지함으로써 임대차가 종료하여 임차인이 임대인에게 토지를 인도하여야 하는 법률관계라면, 임차인은 임대인에게 계약갱신청구의 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사하여 건물대금의 지급을 구할 수 있다. 나. '가'항의 경우 만일 임차인이 건물매수청구권을 행사하고 심리 결과 그 권리가 인정된다면 임대인의 건물철거 및 대지인도청구는 기각되어야 한다.
·건물 소유 목적의 기간 약정 없는 토지임대차를 임대인이 해지하여 임차인이 토지를 인도하여야 하는 법률관계라면, 임차인은 계약갱신청구의 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사하여 건물대금의 지급을 구할 수 있다고 하였다.
·임차인이 건물매수청구권을 행사하고 그 권리가 인정된다면 임대인의 건물철거 및 대지인도청구는 기각되어야 한다고 하였다.
→「갱신청구의 유무에 불구하고」라는 판시가 C가 갱신청구를 거치지 않은 사안에 그대로 맞는다.
→매수청구가 인정되면 철거·대지인도청구는 기각된다는 결론의 근거다.
→다섯 달 뒤의 전원합의체 판결이 여기에 석명의무를 더하였으므로 두 판결을 함께 쓴다.
참조조문 민법 제643조, 제283조 · 참조판례 가. 대법원 1977.6.7. 선고 76다2324 판결 / 나. 대법원 1972.5.23. 선고 72다341 판결(집20②민63)
조문
함께 볼 규정
민법 제283조지상권자의 갱신청구권, 매수청구권 ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
민법 제536조 ①동시이행의 항변권 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제635조 ①기간의 약정없는 임대차의 해지통고 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
민법 제639조 ①묵시의 갱신 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
민법 제643조임차인의 갱신청구권, 매수청구권 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
민사소송법 제136조 ①석명권 재판장은 소송관계를 분명하게 하기 위하여 당사자에게 사실상 또는 법률상 사항에 대하여 질문할 수 있고, 증명을 하도록 촉구할 수 있다.
제643조의 문언은 「기간이 만료한 경우」이지만 판례는 해지통고로 소멸한 경우까지 넓혔고, 제652조에 따라 이 규정은 임차인에게 불리하게 바꿀 수 없는 강행규정이다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 22. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
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〔사법시험 제58회(2016) 민법 제3문〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
공동저당의 목적인 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산 중 물상보증인 소유 부동산이 먼저 경매된 경우 - 물상보증인은 변제자대위(제481조·제482조)에 의하여 채무자 소유 부동산에 대한 채권자의 저당권을 취득하고, 물상보증인 소유 부동산의 후순위저당권자는 이에 우선변제 가능
리딩판례 93다25417 외 2건
채권자가 대위자가 취득할(또는 취득한) 저당권을 임의로 말소하고 제3자가 새로 이해관계를 취득한 경우 - 채권자의 불법행위(제750조) 손해배상책임
리딩판례 2011다30666 외 1건
이 글설문 4 (8-17)
기간의 약정이 없는 토지임대차에서 임대인의 해지통고(제635조)로 임차권이 소멸한 경우에도 임차인의 지상물매수청구권(제643조)이 인정되는지(적극)
리딩판례 94다34265 외 1건
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