1

2

3

4

5

A조항

예외적 유효

Y건물

매수청구 ✕

설비

대상 ✕

결론

철거·인도 인용

두 대상은 서로 다른 관문에 걸린다. ❶은 특약의 효력, ❷는 대상의 범위다.

2000. 6.경

甲·乙 X토지 임대차 — 20년, 보증금 없이 월 200만 원 고정, A조항(3개월 내 미철거 시 강제집행 이의 없음) 철거특약

2001. 6.경

2020. 3.경

2020. 7. 1.

기간 만료 → 甲의 철거·인도 소 제기 · 乙의 매수청구(Y건물 + 설비) 설문 1

「보증금 없이 월 200만 원 20년 고정」으로 설계했다. 임차인에게 유리한 조건이 있었다는 사정이다. 철거특약이 전체로 보아 불리하지 않다는 예외 요건의 재료가 된다.

Y건물을 「레미콘 제조에 특화 · 甲이 전용하기 어렵다」고 했다. 임대인이 건물을 매수해 봐야 쓸모가 없다는 사정이다. 2011다1231(수목 이식 사안)의 논리를 건물에 옮겨 쓰게 한다.

A조항을 「철거 없으면 강제집행에 이의하지 않는다」는 문구로 두었다. 매수청구권 포기 약정의 변형이다. 문언이 아니라 실질로 판단한다는 판례 기준을 적용하게 한다.

❷에 「레미콘 생산설비 등 기계기구」를 따로 넣었다. 건물 부속시설과 독립 설비의 구별(2002다46003 [4])을 정면으로 묻는 장치다.

배점이 15점이다. 강행규정과 예외 법리 6점, 사안 포섭 5점, 설비의 대상성 4점이 무난하다.

쟁점 ①·② · 특약

강행규정이지만 실질적으로 불리하지 않으면 유효

제643조는 강행규정이므로 임차인에게 불리한 약정은 무효이나, 계약 조건 자체뿐 아니라 체결 경위와 제반 사정을 종합하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 강행규정에 저촉되지 않는다.

2011다1231 · 94다34265

쟁점 ③ · 대상

특수 사업용 독립 설비는 대상 ✕

매수청구 대상에는 건물에서 쉽게 분리할 수 없고 건물 사용에 객관적 편익을 주는 부속물·부속시설이 포함되나, 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 해당하지 않는다.

2002다46003

[1] 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조는 강행규정이므로 이를 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없는데, 임차인 등에게 불리한 약정인지는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다. [2] 甲 지방자치단체와 임차인 乙이 대부계약(실질은 식목을 목적으로 하는 토지임대차)을 체결하면서 한 지상물매수청구권 포기 약정이 乙에게 불리한 것인지가 문제된 사안에서, 대부계약의 경우 대부료는 엄격히 법이 정한대로 징수하게 할 뿐 아니라 대부료가 저렴한 경우가 일반적인 점, 공유재산은 언제든지 행정목적이 변경됨에 따라 다른 용도로 사용될 수 있기 때문에 대부계약에서는 공용·공공용 또는 공익사업에 필요할 때 언제든지 대부계약을 해지할 수 있다는 조항을 두는 것이 통상적이고 대부계약의 해제 및 원상회복의무와 민법 제203조 또는 제626조의 적용 배제에 관한 약정도 그러한 취지에서 포함된 것으로 보이는 점, 수목의 경우 지상 건물과 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적고, 乙은 이를 이식해 당초 자신의 사업대로 활용할 수 있으나 甲 지방자치단체는 활용하기 어려운 점 등을 종합해 보면 위 지상물매수청구권 포기 약정이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 乙에게 불리한 것이었다고 단정할 수 없다고 한 사례.

참조조문 [1] 민법 제643조 / [2] 민법 제643조 · 참조판례 [1] 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결

가. 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다. 나. 지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다. 다. 토지임대차 종료시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다. 라. ‘다’항의 경우에 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지(예비적으로라도)를 석명하고 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물 명도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다. 그러므로 이와는 달리 이러한 경우에도 법원에게 위와 같은 점을 석명하여 심리하지 아니한 것이 위법이 아니라는 취지의 당원 1972.5.23. 선고 72다341 판결은 이로써 이를 변경한다.

참조조문 가.나.다.라. 민법 제283조 / 가. 제643조 / 나. 제635조, 제652조 / 라. 민사소송법 제126조 · 참조판례 가. 대법원 1977.6.7. 선고 76다2324 판결 / 나. 대법원 1992.4.14. 선고 91다36130 판결, 1992.10.9. 선고 92다22435 판결 / 다.라. 대법원 1972.5.23. 선고 72다341 판결(집20②민63)(변경) / 다. 대법원 1966.5.24. 선고 66다548 판결(집14②민30), 1966.6.28. 선고 66다712 판결(집14②민96)

[1] 임대인과 임차인이 토지와 그 지상의 기존 건물에 관하여 임대차계약을 체결한 후 임차인이 임대인의 동의하에 기존 건물을 철거하고 그 지상에 건물을 신축한 경우, 약정 임대차기간이 1년이고 신축 건물 완공 당시의 잔존 임대차기간이 4개월에 불과함에도 임차인이 많은 비용을 들여 내구연한이 상당한 건물을 신축하였고 임대인이 기존 건물의 철거 및 건물신축을 승낙한 점 등에 비추어, 토지와 기존 건물을 임대목적물로 하였던 당초의 임대차계약이 신축 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약으로 변경되었다고 한 사례. [2] 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 규정된 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다. [3] 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권이 행사되면 임대인과 임차인 사이에서는 임차지상의 건물에 대하여 매수청구권 행사 당시의 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생하는 것이지, 임대인이 기존 건물의 철거비용을 포함하여 임차인이 임차지상의 건물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담하게 되는 것은 아니다. [4] 민법 제643조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않는다. [5] 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서 임대차계약이 종료된 이후 임차인이 반환하여야 할 부당이득금의 액수는 임료 상당액이고, 위 임료 상당액이라 함은 부당이득 당시의 실제 임료를 말한다고 할 것인바, 임차보증금이 남아 있는 한 보증금 없는 경우의 임료 상당액을 기준으로 하여 부당이득금의 액수를 산정할 수 없다.

참조조문 [1] 민법 제105조, 제643조 / [2] 민법 제643조 / [3] 민법 제643조 / [4] 민법 제643조 / [5] 민법 제618조, 제741조 · 참조판례 [2] 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결