같은 문제의 다른 설문 · 〔법무사 제28회(2022) 민법 문 2〕 — 이 글은 설문 2-가입니다.
설문 1 (8-22) · 설문 2-나 (14-6) · 설문 2-다 (6-4) · 설문 3 (8-6)
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〔법무사 제28회(2022) 민법 문 2〕
20년짜리 레미콘 공장 토지임대차 하나에 철거특약과 매수청구 대상, 유익비상환·유치권, 시효완성 구상금의 상계를 얹고, 별도의 상가 임대차로 임차 외 부분 화재의 증명책임까지 묻는 문항입니다. 설문 2가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
乙이 甲의 X토지를 20년 빌려 공장용지로 바꾸고 레미콘 공장을 짓다
설문 1·2 공통○甲은 2000. 6.경 乙에게 X 토지를 임대하였다(월차임 200만 원, 기간 2000. 7. 1.~2020. 7. 1.). 乙은 당일 이를 인도받아 2001. 6.경 지목을 ‘임야’에서 ‘공장용지’로 형질변경하고 레미콘 공장 건물(Y 건물)을 신축하여 현재까지 소유하고 있다.
○위 임대차는 별도의 보증금 없이 월차임을 20년간 200만 원으로 고정하였고, Y 건물은 레미콘 제조에 특화된 구조여서 甲이 다른 용도로 전용하기 어렵다.
○甲이 2020. 3.경 기간만료에 의한 종료를 이유로 Y 건물 철거와 X 토지 인도를 통보하였으나 乙이 계약갱신청구 등으로 불응하자, 甲은 “피고는 Y 건물을 철거하고 원고에게 X 토지를 인도하라.”는 소를 제기하였다.
「보증금 없이 20년 고정 차임」·「레미콘 특화 구조」는 철거특약이 임차인에게 불리하지 않다고 볼 특별한 사정의 재료이고, 「형질변경」은 유익비, 「기간만료 종료」는 매수청구권의 문이 열려 있다는 표지입니다.
설문 3 기초사실
甲이 丙에게 Z건물 1층 A부분을 임대하다
설문 3○甲은 2020. 6.경 丙에게 Z 건물 1층 A부분을 임대하고(월차임 100만 원, 기간 2020. 7. 1.~2022. 7. 1.) 이를 인도하였다.
○이하 각 설문은 독립적이며, 학설·판례가 다르면 대법원 판례의 다수의견에 따른다.
설문 1 추가사실
A조항과 乙의 매수청구
설문 1○X 토지 임대차계약에는 [A. 기간 연장 합의 불성립 시 기간 만료일부터 3개월 내 乙이 지상물을 철거하지 않으면 甲이 일방적으로 강제집행을 하여도 乙은 이의하지 않는다]는 ‘A조항’이 있다.
○甲의 청구에 대해 乙은 ❶ Y 건물 및 ❷ 레미콘 생산설비 등 기계기구에 대한 매수청구권(민법 제643조)을 행사한다고 주장한다.
설문 2 추가사실
토목공사비 3억 원, 세금 대납 5,000만 원
설문 2-가·나·다○乙은 X 토지 형질변경을 위한 매립·옹벽설치 등 토목공사비용 3억 원을 지출하였고, 시가감정상 기간만료 후 X 토지의 현존 객관적 가치증가액은 2억 원이다.
○계약에 [B. 乙은 X 토지에 대한 공과금을 책임지고 지급한다]는 ‘B조항’이 있었음에도 甲이 乙을 대신하여 2005. 1. 1.~2020. 6. 30. 부과 세금 합계 5,000만 원을 납부하였고, 소송계속 중 그 구상금채권을 자동채권, 乙의 위 가.의 권리를 수동채권으로 상계의 의사표시를 하였다.
설문 3 추가사실
A부분 화재로 B부분까지 전소되다
설문 3○2022. 5. 1. Z 건물 1층 A부분에 화재가 발생하여 丙이 임차한 A부분과, 상호 유지·존립에 구조상 불가분의 일체 관계인 B부분까지 전소하였다.
문 2
문 제
배점 합계 50점1
2
검토 대상5점설문 2-가 · 비용상환청구권의 내용
乙이 지출 비용의 전부 또는 일부를 甲으로부터 상환받을 수 있는 권리의 내용을 설명하시오. (권리 포기를 인정할 증거는 없음)
3
5점설문 2-나 · 유치권 주장의 당부
乙은 위 가.의 권리에 기하여 비용을 상환받을 때까지 X 토지를 유치할 수 있다고 주장한다. 그 당부와 이유를 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제2편 물권법 사례 14 유치권에 14-6으로 실려 있습니다.
4
10점설문 2-다 · 시효완성 구상금의 상계
乙은 구상금채권 중 임대차기간 만료 시 이미 소멸시효가 완성된 부분을 자동채권으로 한 상계는 불가능하다고 주장한다. 그 당부와 이유를 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제3편 채권총론 사례 6 상계에 6-4로 실려 있습니다.
5
15점설문 3 · 화재와 甲·丙의 법률관계
甲과 丙의 A부분·B부분에 관한 법률관계를 설명하시오. (불법행위 손해배상책임은 고려하지 않음)
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-6으로 실려 있습니다.
출처: 제28회 법무사 제2차시험(2022) 민법 문 2(법원행정처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다. 책의 설문 라벨 1·2-가·2-나·2-다·3을 글에서는 1~5로 매겼습니다.
사례형 · 토지임차인의 유익비상환청구권 · 설문 2-가 (5점)
〔법무사 제28회(2022) 민법 문 2〕 - 설문 2-가.
1
당사자 관계도
2020. 7. 1. 만료 시두 숫자를 나란히 두면 임대인의 선택권이 어느 쪽으로 작동할지가 보인다.
항목금액출처
토목공사비 지출액(매립·옹벽 등)3억 원乙이 실제 지출
기간만료 후 X토지의 현존 객관적 가치증가액2억 원시가감정
제626조 ②의 상환액은 「지출한 금액」과 「증가액」 중 임대인이 선택한다. 두 숫자를 모두 산정하여야 선택권이 행사될 수 있다(2001다40381).
가치 증가의 귀속설문 2-가의 검토 대상비용 지출
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2000. 7. 1.
乙이 X토지 인도받음
2001. 6.경
매립·옹벽 등 토목공사 3억 원 → 임야에서 공장용지로 형질변경 유익비
2020. 7. 1.
기간 만료 — 현존 가치증가액 2억 원(시가감정) 설문 2-가
3
검토의 틀
다섯 칸유익비임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용
요건임대차 종료 시 가액 증가가 현존할 것(제626조 ②)
상환 범위지출액(3억) 또는 증가액(2억) 중 임대인의 선택
포기 여부권리 포기를 인정할 증거 없음(설문 지시)
결론甲이 2억 원을 선택할 것이므로 2억 원
필요비(제626조 ①, 지출 즉시 청구)와 달리 유익비는 종료 시 현존 증가액을 요건으로 한다는 구조 차이를 적는다.
4
설문 2-가의 쟁점 구조
乙은 어떤 권리로 얼마를 상환받을 수 있는가 5점
쟁점 ①토목공사비는 유익비인가
전제 사실임야를 공장용지로 바꾼 매립·옹벽 공사 → 토지의 객관적 가치 증가
전제 사실기간만료 후 증가액 2억 원이 현존한다
물음권리의 성격은→ 제626조 ②의 유익비상환청구권
쟁점 ②상환 범위는 얼마인가
전제 사실지출액 3억 원 · 현존 증가액 2억 원
전제 사실선택권은 임대인에게 있다
물음상환액은→ 甲이 적은 쪽(2억 원)을 선택 → 2억 원(2001다40381)
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
「지목을 임야에서 공장용지로 형질변경」이라고 적었다. 토지 자체의 객관적 가치를 높인 지출이다. 필요비가 아니라 유익비임을 가려내게 한다.
b
지출액(3억)과 현존 증가액(2억)을 다르게 주었다. 임대인의 선택권이 실제로 결과를 바꾸는 사안이다. 두 숫자 모두 산정해야 한다는 판례를 쓰게 한다.
c
「권리 포기를 인정할 증거는 없음」이라고 못 박았다. 원상복구 약정에 의한 사전 포기(95다12927) 논점을 배제하고 상환 범위에 집중하라는 뜻이다.
d
배점이 5점이다. 권리의 성격 2점, 상환 범위와 선택권 3점이면 된다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 토지임차인의 유익비상환청구권 · 설문 2-가 (5점)
〔법무사 제28회(2022) 민법 문 2〕 - 설문 2-가. 리딩판례
유익비의 상환 범위는 지출액과 현존 증가액 중 임대인이 선택하며 둘 다 산정하여야 한다는 2002년 판결이 설문 2-가의 근거입니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ①·② · 범위
지출액과 증가액 중 임대인이 선택
유익비의 상환 범위는 임차인이 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택하는 바에 따라 정해지므로, 임대인의 선택권을 위하여 실제 지출 비용과 현존 증가액을 모두 산정하여야 한다.
2001다40381
계보
판례의 흐름
선고 순2002
2001다40381
지출액·증가액
모두 산정 → 임대인 선택
모두 산정 → 임대인 선택
쟁점 ①·②
유익비상환청구권의 내용과 범위
민법 제626조 ②리딩대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결[유익비등]
유익비상환청구에 관하여 민법 제203조 제2항은 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 유익비의 상환범위는 점유자 또는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 회복자 또는 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여진다고 할 것이고, 따라서 유익비상환의무자인 회복자 또는 임대인의 선택권을 위하여 그 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정하여야 할 것이다.
·제203조 ②와 제626조 ②에 따라 유익비의 상환 범위는 점유자 또는 임차인이 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 회복자 또는 임대인이 선택하는 바에 따라 정해지고, 따라서 임대인의 선택권을 위하여 실제 지출 비용과 현존 증가액을 모두 산정하여야 한다고 하였다.
→乙의 매립·옹벽 공사비 3억 원은 X토지의 객관적 가치를 높인 유익비이고, 기간만료 후 2억 원의 증가가 현존하므로 제626조 ②의 요건을 갖춘다.
→상환액은 3억 원(지출액)과 2억 원(증가액) 중 甲이 선택하는 금액이며, 甲은 적은 쪽인 2억 원을 선택할 것이므로 乙은 2억 원을 상환받는다.
→이 유익비상환채권이 설문 2-나(유치권)의 피담보채권이자 설문 2-다(상계)의 수동채권이 된다.
참조조문 민법 제203조 제2항, 제626조 제2항 · 참조판례 대법원 1962. 10. 18. 선고 62다437 판결(집10-4, 민93), 대법원 1987. 4. 14. 선고 86다카2342 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제626조임차인의 상환청구권 ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
민법 제203조 ②점유자의 상환청구권 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
제626조 ② 후문의 「상당한 상환기간 허여」는 법원이 임대인의 청구로 정할 수 있는 것이어서, 유치권(설문 2-나)의 변제기 요건과 연결해 볼 여지가 있는 조문이다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
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〔법무사 제28회(2022) 민법 문 2〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
토지임차인의 지상물매수청구권(제643조)의 강행규정성(사전 포기 조항은 원칙적으로 무효이나 실질적으로 임차인에게 불리하지 않은 특별한 사정이 있으면 유효)과 매수청구 대상의 범위(건물·부속시설은 포함되나 특수한 영업목적의 독립한 기계·설비는 제외)
임차건물 화재로 인한 임차인의 채무불이행 손해배상책임과 임차 외 건물 부분(구조상 불가분 일체) 손해에 대한 임대인의 증명책임(전원합의체)
리딩판례 2012다86895
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