같은 문제의 다른 설문 · 〔법무사 제28회(2022) 민법 문 2〕 — 이 글은 설문 2-나입니다.
설문 1 (8-22) · 설문 2-가 (8-4) · 설문 2-다 (6-4) · 설문 3 (8-6)
설문 1 (8-22) · 설문 2-가 (8-4) · 설문 2-다 (6-4) · 설문 3 (8-6)
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〔법무사 제28회(2022) 민법 문 2〕
20년짜리 레미콘 공장 토지임대차 하나에 철거특약과 매수청구 대상, 유익비상환·유치권, 시효완성 구상금의 상계를 얹고, 별도의 상가 임대차로 임차 외 부분 화재의 증명책임까지 묻는 문항입니다. 설문 3이 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다. 검토 대상이 아닌 설문의 사실관계는 회색으로 두었습니다.
기초사실
乙이 甲의 X토지를 20년 빌려 공장용지로 바꾸고 레미콘 공장을 짓다
설문 1·2 공통○甲은 2000. 6.경 乙에게 X 토지를 임대하였다(월차임 200만 원, 기간 2000. 7. 1.~2020. 7. 1.). 乙은 당일 이를 인도받아 2001. 6.경 지목을 ‘임야’에서 ‘공장용지’로 형질변경하고 레미콘 공장 건물(Y 건물)을 신축하여 현재까지 소유하고 있다.
○위 임대차는 별도의 보증금 없이 월차임을 20년간 200만 원으로 고정하였고, Y 건물은 레미콘 제조에 특화된 구조여서 甲이 다른 용도로 전용하기 어렵다.
○甲이 2020. 3.경 기간만료에 의한 종료를 이유로 Y 건물 철거와 X 토지 인도를 통보하였으나 乙이 계약갱신청구 등으로 불응하자, 甲은 “피고는 Y 건물을 철거하고 원고에게 X 토지를 인도하라.”는 소를 제기하였다.
「보증금 없이 20년 고정 차임」·「레미콘 특화 구조」는 철거특약이 임차인에게 불리하지 않다고 볼 특별한 사정의 재료이고, 「형질변경」은 유익비, 「기간만료 종료」는 매수청구권의 문이 열려 있다는 표지입니다.
설문 3 기초사실
甲이 丙에게 Z건물 1층 A부분을 임대하다
설문 3○甲은 2020. 6.경 丙에게 Z 건물 1층 A부분을 임대하고(월차임 100만 원, 기간 2020. 7. 1.~2022. 7. 1.) 이를 인도하였다.
○이하 각 설문은 독립적이며, 학설·판례가 다르면 대법원 판례의 다수의견에 따른다.
설문 1 추가사실
A조항과 乙의 매수청구
설문 1○X 토지 임대차계약에는 [A. 기간 연장 합의 불성립 시 기간 만료일부터 3개월 내 乙이 지상물을 철거하지 않으면 甲이 일방적으로 강제집행을 하여도 乙은 이의하지 않는다]는 ‘A조항’이 있다.
○甲의 청구에 대해 乙은 ❶ Y 건물 및 ❷ 레미콘 생산설비 등 기계기구에 대한 매수청구권(민법 제643조)을 행사한다고 주장한다.
설문 2 추가사실
토목공사비 3억 원, 세금 대납 5,000만 원
설문 2-가·나·다○乙은 X 토지 형질변경을 위한 매립·옹벽설치 등 토목공사비용 3억 원을 지출하였고, 시가감정상 기간만료 후 X 토지의 현존 객관적 가치증가액은 2억 원이다.
○계약에 [B. 乙은 X 토지에 대한 공과금을 책임지고 지급한다]는 ‘B조항’이 있었음에도 甲이 乙을 대신하여 2005. 1. 1.~2020. 6. 30. 부과 세금 합계 5,000만 원을 납부하였고, 소송계속 중 그 구상금채권을 자동채권, 乙의 위 가.의 권리를 수동채권으로 상계의 의사표시를 하였다.
설문 3 추가사실
A부분 화재로 B부분까지 전소되다
설문 3○2022. 5. 1. Z 건물 1층 A부분에 화재가 발생하여 丙이 임차한 A부분과, 상호 유지·존립에 구조상 불가분의 일체 관계인 B부분까지 전소하였다.
문 2
문 제
배점 합계 50점1
2
5점설문 2-가 · 비용상환청구권의 내용
乙이 지출 비용의 전부 또는 일부를 甲으로부터 상환받을 수 있는 권리의 내용을 설명하시오. (권리 포기를 인정할 증거는 없음)
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-4로 실려 있습니다.
3
검토 대상5점설문 2-나 · 유치권 주장의 당부
乙은 위 가.의 권리에 기하여 비용을 상환받을 때까지 X 토지를 유치할 수 있다고 주장한다. 그 당부와 이유를 설명하시오.
4
10점설문 2-다 · 시효완성 구상금의 상계
乙은 구상금채권 중 임대차기간 만료 시 이미 소멸시효가 완성된 부분을 자동채권으로 한 상계는 불가능하다고 주장한다. 그 당부와 이유를 설명하시오.
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제3편 채권총론 사례 6 상계에 6-4로 실려 있습니다.
5
15점설문 3 · 화재와 甲·丙의 법률관계
甲과 丙의 A부분·B부분에 관한 법률관계를 설명하시오. (불법행위 손해배상책임은 고려하지 않음)
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-6으로 실려 있습니다.
출처: 제28회 법무사 제2차시험(2022) 민법 문 2(법원행정처). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다. 책의 설문 라벨 1·2-가·2-나·2-다·3을 글에서는 1~5로 매겼습니다.
사례형 · 유익비상환채권과 임차토지 유치권 · 설문 2-나 (5점)
〔법무사 제28회(2022) 민법 문 2〕 - 설문 2-나.
1
당사자 관계도
2020. 7. 1. 이후X토지 위에 점유·채권·배제 사유를 층으로 쌓으면 유치권의 요건 검토가 순서대로 정리된다.
소유 관계설문 2-나의 검토 대상배제 사유
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2000. 7. 1.
乙이 X토지를 인도받아 점유 개시 점유
2001. 6.경
토목공사 3억 원 — 그 물건(X토지)에 관하여 생긴 채권
2020. 7. 1.
임대차 종료 → 유익비상환채권 변제기 도래 설문 2-나
소송 중
乙: 「2억 원을 받을 때까지 X토지를 유치한다」
3
검토의 틀
다섯 칸요건 ① 점유乙이 X토지를 점유 중(2000. 7. 1.~)
요건 ② 견련관계유익비상환채권 = 그 물건에 관하여 생긴 채권
요건 ③ 변제기임대차 종료(2020. 7. 1.)로 도래
배제 사유배제 특약(2016다234043) · 원상복구 약정에 의한 포기(95다12927) → 사안에 없음
효과2억 원을 상환받을 때까지 X토지 인도 거절
제626조 ② 후문의 상환기간 허여가 있으면 변제기가 늦춰져 유치권이 성립하지 않을 수 있다는 점을 한 줄 덧붙이면 깊이가 생긴다.
4
설문 2-나의 쟁점 구조
乙은 유익비를 상환받을 때까지 X토지를 유치할 수 있는가 5점
쟁점 ①유익비상환채권은 「그 물건에 관하여 생긴 채권」인가
전제 사실X토지 자체의 개량을 위해 지출한 비용이다
전제 사실목적물과의 견련관계가 당연히 인정된다
물음피담보채권 적격은→ ○
쟁점 ②변제기와 배제 사유
전제 사실임대차 종료로 변제기가 도래하였다
전제 사실유치권 배제 특약이나 유익비 포기 약정은 없다
물음유치권은→ 성립 → 2억 원을 받을 때까지 인도 거절 가능
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
「X 토지를 유치할 수 있다」고 乙이 주장했다. 건물이 아닌 토지에 대한 유치권이다. 유익비가 토지 자체에 투입되었다는 견련관계를 확인하게 한다.
b
설문 2-가에서 「권리 포기 증거 없음」을 이미 지시했다. 원상복구 약정에 의한 사전 포기(95다12927)와 배제 특약(2016다234043)이 없다는 뜻이다. 배제 사유를 짚고 넘어가게 한다.
c
설문을 「가.의 권리에 기하여」로 연결했다. 피담보채권이 유익비상환채권(2억 원)임을 전제로, 그 변제기(종료 시)가 유치권 성립 시점임을 쓰게 한다.
d
배점이 5점이다. 요건 세 가지 3점, 배제 사유 부존재와 결론 2점이면 된다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 유익비상환채권과 임차토지 유치권 · 설문 2-나 (5점)
〔법무사 제28회(2022) 민법 문 2〕 - 설문 2-나. 리딩판례
유치권의 요건 자체는 제320조 조문으로 처리하고, 판례는 유치권을 막는 두 사유(배제 특약·유익비 포기 약정)를 보여 주는 대비용으로 둡니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ① · 요건
유익비상환채권은 그 물건에 관하여 생긴 채권
타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제받을 때까지 유치할 수 있다(제320조 ①). 임차물에 투입한 유익비의 상환채권은 견련관계가 인정된다.
제320조 ① · 제626조 ②
쟁점 ② · 배제 사유
배제 특약이나 포기 약정이 있으면 유치권 ✕
당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 그 특약은 유효하며, 원상복구 약정은 유익비상환청구권을 미리 포기한 취지의 특약으로 본다.
2016다234043 · 95다12927
계보
판례의 흐름
선고 순1995
95다12927
원상복구 약정 =
유익비 포기
유익비 포기
2018
2016다234043
유치권 배제 특약
유효
유효
쟁점 ①·②
유치권의 성립과 배제 사유
민법 제320조 ① · 제626조 ②유치권 성립 자체는 문제집 해설도 판례 없이 제320조 ①로 처리한다. 乙은 X토지를 점유하고, 유익비상환채권은 X토지에 투입한 비용에서 생긴 것이며, 임대차 종료로 변제기가 도래하였다. 아래 두 판결은 이 사안에는 없는 배제 사유가 있었다면 결론이 달라졌음을 보여 주는 대비 판례다.
대비대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결[유치권방해금지]
[1] 제한물권은 이해관계인의 이익을 부당하게 침해하지 않는 한 자유로이 포기할 수 있는 것이 원칙이다. 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하다. 유치권 배제 특약이 있는 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않는데, 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다. [2] 조건은 법률행위의 효력 발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실의 발생 여부에 의존케 하는 법률행위의 부관으로서, 법률행위에서 효과의사와 일체적인 내용을 이루는 의사표시 그 자체라고 볼 수 있다. 유치권 배제 특약에도 조건을 붙일 수 있는데, 조건을 붙이고자 하는 의사가 있는지는 의사표시에 관한 법리에 따라 판단하여야 한다. [3] 당사자 사이에 약정의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.
·유치권은 법정담보물권이지만 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하며, 배제 특약이 있으면 다른 법정요건이 충족되더라도 유치권은 발생하지 않고 그 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다고 하였다([1]).
·배제 특약에도 조건을 붙일 수 있다고 하였다([2]).
→X토지 임대차에 유치권 배제 특약은 없으므로 이 판결의 장애 사유는 사안에 없다.
→답안에서는 「배제 특약이 없다」는 한 줄로 요건 검토를 마무리하는 근거가 된다.
참조조문 [1] 민법 제105조, 제320조 / [2] 민법 제105조, 제147조, 제320조 / [3] 민법 제105조 · 참조판례 [1] 대법원 2011. 5. 13.자 2010마1544 결정 / [3] 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결, 대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결
대비대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결[점유물반환등]
가. 점유자의 점유회수청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못하고, 다만 승계인이 악의인 때에만 행사할 수 있는데도, 이 점에 관하여 심리ㆍ확정하지 않고 승계인의 명도 의무를 인정한 원심판결을 법리오해를 이유로 파기한 사례. 나. 임차인 갑이 임차보증금의 반환을 요구하며 임차물을 유치하던 중 임차물 관리인 을이 그 점유를 침탈하여 점유ㆍ사용하다가 임대인으로부터 이를 다시 임차한 병에게 이전한 경우, 을은 이미 점유를 상실하였고 또 병을 통하여 간접점유하고 있다고도 할 수 없어 갑의 을에 대한 명도청구는 배척될 수밖에 없고, 을이 갑의 점유를 침탈한 당사자라거나 병이 소송을 인수한 후에도 탈퇴하지 않고 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 다. 임대차계약에서 '임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다'라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이상당하다. 라. 점포의 최초 임차인이 임대인 측의 묵시적 동의하에 유리 출입문, 새시등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 후, 그 점포의 소유권이 임차보증금 반환채무와 함께 현 임대인에게 이전되고 점포의 임차권도 임대인과의 사이에 시설비 지급 여부 또는 임차인의 원상회복 의무에 관한 아무런 논의 없이 현 임차인에게 전전승계되어 왔다면, 그 시설 대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 유리 출입문 등의 시설은 양도대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 현 임차인으로서는 임차기간의 만료로 임대차가 종료됨에 있어 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있다. 마. 현행 민사소송법은 소송비용의 부담에 관하여 패소자부담의 원칙을 취하고 있고, 과실책임주의를 취하고 있는 것은 아니다. 비. 소송인수신청을 각하하는 결정에 대하여는 신청인이 항고할 수 있고, 이와 같이 항고로써 불복을 신청할 수 있는 재판은 상고심법원의 판단 대상이 되지 않는다.
·임대차계약에서 「임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다」고 약정한 경우, 이는 임차인이 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 하였다(다).
→원상복구 약정이 있었다면 유익비상환채권 자체가 없어 유치권도 성립하지 않았을 것이다.
→설문 2-가가 「권리 포기를 인정할 증거는 없음」이라고 못 박은 것은 이 판결의 장애를 사안에서 배제한 것이다.
참조조문 가.나. 민법 제204조 제1항, 제204조 제2항 / 다. 제105조, 제626조 제2항 / 라. 제646조 제1항 / 마. 민사소송법 제89조 / 바. 제75조, 제362조, 제395조 · 참조판례 대법원 1994.9.30. 선고 94다20389,20396 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제320조 ①유치권의 내용 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
민법 제626조 ②임차인의 상환청구권 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제320조 ①의 「변제기에 있는」 요건 때문에, 법원이 제626조 ② 후문에 따라 상환기간을 허여하면 그 기간 동안은 유치권이 성립하지 않는다. 사안에서는 허여 청구가 없다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔법무사 제28회(2022) 민법 문 2〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
토지임차인의 지상물매수청구권(제643조)의 강행규정성(사전 포기 조항은 원칙적으로 무효이나 실질적으로 임차인에게 불리하지 않은 특별한 사정이 있으면 유효)과 매수청구 대상의 범위(건물·부속시설은 포함되나 특수한 영업목적의 독립한 기계·설비는 제외)
임차건물 화재로 인한 임차인의 채무불이행 손해배상책임과 임차 외 건물 부분(구조상 불가분 일체) 손해에 대한 임대인의 증명책임(전원합의체)
리딩판례 2012다86895
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