1

2

3

4

5

임대

공동임대

채무

불가분

근거

제411조·제413조

乙

전액 반환

사실관계의 조건만 적었다. 「각 1/2 지분」이 아니라 「공동으로 임대」하였다는 점이 채무의 성질을 정한다.

갈등 해결 뒤

그 뒤

乙·丙이 Y 건물 신축 · 각 1/2 지분 보존등기 · 공동으로 丁에게 임대(보증금 2억 · 2년) 공동임대

2년 뒤

기간만료로 임대차 종료 → 丁이 乙에게 보증금 2억 원 반환 청구 · 乙은 「1억 원만」 설문 5

「각 1/2 지분으로 보존등기」와 「丙과 공동으로 임대」를 나란히 적었다. 지분 비율이 있어도 임대는 공동으로 했다는 뜻이다. 지분 임대와 공동 임대를 구별하라는 장치다.

乙이 「공동임대인 중 1명에 불과하니 1억 원만」이라고 주장했다. 제408조 분할채무의 원칙을 끌어오는 항변이다. 판례가 불가분채무로 본다는 점으로 배척한다.

임대차를 「기간만료로 종료」시켰다. 보증금반환채무의 이행기가 도래했다는 뜻이다. 성질 논의에 집중하도록 다른 쟁점을 치웠다.

배점이 5점이다. 공동임대의 성질 2점, 불가분채무와 전부 이행 의무 2점, 결론 1점 정도로 짧게 쓴다.

쟁점 ①·② · 성질

공동임대인의 보증금반환채무 = 불가분채무

건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고, 그 보증금반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다.

98다43137 · 2017다205073 · 2024다312566

건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다.

참조조문 민법 제263조, 제265조, 제411조, 제618조 · 참조판례 대법원 1992. 9. 22. 선고 92누2202 판결, 대법원 1992. 10. 27. 선고 90다13628 판결, 대법원 1997. 5. 16. 선고 97다7356 판결

[1] 전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 되므로 목적물의 신 소유자는 구 소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담한다. 한편 전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권 중 일부 지분을 이전받은 새로운 공유자도 전세권자에 대하여 공동 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담한다. [2] 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물을 다수 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다. 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무 역시 성질상 불가분채무이고, 이는 임대목적물의 소유권 중 일부 지분을 이전받은 새로운 공유자가 임대인 지위를 승계하여 기존 임대인과 함께 임차보증금 반환의무를 부담하게 되는 경우에도 마찬가지이다. [3] 사해행위를 이유로 채권자취소권을 행사하는 경우 행위를 하지 않았다면 있었을 책임재산을 회복하도록 하여야 하고, 그보다 더 많은 책임재산을 회복하는 결과를 초래하는 것은 허용되지 않는다. 따라서 일반채권자들의 공동담보에 제공되지 않은 책임재산은 취소의 범위에서 제외되어야 한다. 공유물인 주택에 주택임대차보호법에 따라 임차보증금을 우선적으로 변제받을 권리를 가진 임차인이 있고 그 주택의 공유자들이 불가분채무인 임차보증금 반환의무를 부담하는 경우, 공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분 중에서 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권 전액을 공제한 나머지 부분이다. 이러한 법리는 전세목적물의 소유권 중 일부 지분이 이전되어 전세목적물의 공유자들이 불가분채무인 전세금 반환의무를 부담하게 된 이후 그 공유자 중 1인이 자신의 지분을 처분함으로써 사해행위가 문제 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

참조조문 [1] 민법 제303조 / [2] 민법 제263조, 제265조, 제411조, 제618조 / [3] 민법 제368조, 제406조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조2의 제2항 · 참조판례 [1] 대법원 2006. 5. 11. 선고 2006다6072 판결 / [2] 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결, 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결, 대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결 / [3] 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결, 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다239401 판결

[1] (채무자회생법상 부인권 관할에 관한 판시 — 생략) … [2] 사해행위를 이유로 채권자취소권이나 부인권을 행사하는 경우 행위를 하지 않았다면 있었을 책임재산을 회복하도록 하여야 하고, 그보다 더 많은 책임재산을 회복하는 결과를 초래하는 것은 허용되지 않는다. 따라서 일반채권자들의 공동담보에 제공되지 않은 책임재산은 취소나 부인의 범위에서 제외되어야 한다. 채무자가 제3자에게 저당권이 설정되어 있는 재산을 양도한 경우, 양도한 재산 중에서 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 저당권의 피담보채권액을 공제한 나머지 부분이다. 채권자취소나 부인권행사의 대상인 행위는 이와 같이 산정된 일반채권자들을 위한 책임재산의 범위 내에서 성립하므로, 피담보채권액이 양도한 재산의 가액을 초과할 때에는 재산의 양도가 채권자취소나 부인권행사의 대상이 되지 않는다. 채무자 소유인 여러 부동산에 공동저당권이 설정되어 있는 경우 책임재산을 산정할 때 각 부동산이 부담하는 피담보채권액은 특별한 사정이 없는 한 민법 제368조의 규정 취지에 비추어 공동저당권의 목적으로 된 각 부동산의 가액에 비례하여 공동저당권의 피담보채권액을 안분한 금액이라고 보아야 한다. 공동채무자들이 하나의 부동산을 공동소유하면서 전체 부동산에 저당권을 설정한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 위 법리가 적용된다. [3] 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다. 임차인이 공유자 전원으로부터 상가건물을 임차하고 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖추어 임차보증금에 관하여 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가진 경우에, 상가건물의 공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분 중에 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권 전액을 공제한 나머지 부분이다.

참조조문 [2] 민법 제368조, 제406조 제1항, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제391조 / [3] 민법 제406조 제1항, 제411조, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제391조, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항 · 참조판례 [2] 대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다42618 판결, 대법원 2003. 11. 13. 선고 2003다39989 판결 / [3] 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결, 대법원 2007. 7. 26. 선고 2007다29119 판결, 대법원 2013. 8. 22. 선고 2012다110064 판결 · [1](부인권 관할)은 사안과 무관하여 생략하고 [2][3]은 전문을 옮김