1

2

3

4

5

6

丙

토지 임차인

대항력

✕

乙에게

원상회복 + 제213조

丙에게

제213조

집행의 실효성을 위해 직접점유자 丙을 함께 피고로 삼는다.

2010. 1. 1.

매매 · 乙에게 인도 점유

해제 전

乙이 丙에게 X토지 임대 · 점유 이전 — 임차권등기·건물등기 없음 임차

적법 해제

계약 소급 소멸 — 丙이 제548조 ① 단서의 제3자인가 해제

설문 2-다

丙을 「주택」이 아닌 「X토지」의 임차인으로 두었다. 주택임대차보호법의 대항력이 없는 사안이다. 대항력 있는 주택임차인을 제3자로 본 판례와 구별하라는 뜻이다.

임대를 「해제 전」에 하게 했다. 해제 후 선의의 제3자 보호 법리(84다카130)가 아니라 제548조 ① 단서 본래의 제3자 문제임을 분명히 한다.

乙이 「점유를 이전」하여 직접점유를 잃게 했다. 乙이 간접점유자로 남는지, 인도청구의 상대방이 될 수 있는지를 제194조로 답하게 하는 장치다.

「乙·丙을 상대로」 권원을 모두 설시하라고 했다. 상대방마다 권원이 다르다. 乙에게는 둘, 丙에게는 하나라는 대비가 채점 포인트다.

배점이 10점이다. 제3자성 판단 4점, 乙에 대한 두 권원 3점, 丙에 대한 권원과 집행상 고려 3점으로 나눈다.

쟁점 ① · 제3자

제3자 = 해제 전 새 이해관계 + 등기·인도 등 완전한 권리

제548조 ① 단서의 제3자는 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다.

95다49882

쟁점 ① · 대비

대항요건 갖춘 주택임차인은 제3자

인도받은 매수인으로부터 해제 전에 주택을 임차하여 인도와 주민등록을 마친 임차인은 제548조 ① 단서의 제3자에 해당하므로 계약 해제에도 불구하고 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.

2007다38908 · 2003다12717

[1] 민법 제548조 제1항 단서에서 규정하는 제3자라 함은 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 지칭하는 것이고, 계약상의 채권을 양도받은 양수인은 특별한 사정이 없는 이상 이에 포함되지 않는다. [2] 아파트 분양신청권이 전전매매된 후 최초의 매매 당사자가 계약을 합의해제한 경우, 그 분양신청권을 전전매수한 자는 설사 그가 백지 매도증서, 위임장 등 제반 서류를 소지하고 있다 하더라도 완전한 권리를 취득한 것이라고 할 수 없고, 또한 매매계약을 합의해제한 다음 이를 회수하지 아니하였다고 하여 그에 대하여 매매계약의 해제를 주장할 수 없는 것은 아니라고 한 사례.

참조조문 [1] 민법 제548조 제1항 단서/ [2] 민법 제548조 제1항 단서 · 참조판례 [1] 대법원 1964. 9. 22. 선고 64다596 판결(집12-2, 민123), 대법원 1991. 4. 12. 선고 91다2601 판결, 대법원 1991. 5. 28. 선고 90다카16761 판결 /[2] 대법원 1980. 5. 13. 선고 79다932 판결

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. [2] 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. [3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후, 수분양자가 분양계약상 아파트 입주를 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하여 분양계약이 해제되어 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례.

참조조문 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 / [2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 / [3] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 · 참조판례 [1] 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 / [2] 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결(집19-1, 민300), 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결, 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결

소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.

참조조문 민법 제548조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 · 참조판례 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결, 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결

가. 공부상 공시된 등기가 실체적 권리관계에 부합한다 함은 그 등기절차에 문서의 위조등 어떤 하자가 있다 하더라도 진실한 권리관계와 합치되는 것을 말하는 것으로 약정매매대금 전액이 지급되었다거나 또는 매매대금 완불 이전이라고 하더라도 그 소유권이전등기를 하기로 하는 약정이 있었다고 할 수 없다면 소유서류 위조등의 방법으로 한 매수인명의의 소유권이전등기는 매도인의 의사에 반하는 것임이 분명하여 실체적 권리관계에 부합한다고 할 이유나 근거가 없다. 나. 계약당사자의 일방이 계약을 해제하였을 때에는 계약은 소급하여 소멸하여 해약당사자는 각 원상회복의 의무를 지게 되나 이 경우 계약해제로 인한 원상회복등기 등이 이루어지기 이전에 계약의 해제를 주장하는 자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고 계약해제사실을 몰랐던 제3자에 대하여는 계약해제를 주장할 수 없다.

참조조문 가.민법 제186조 / 나.민법 제548조

[1] 민법 제47조 제1항에 의하여 생전처분으로 재단법인을 설립하는 때에 준용되는 민법 제555조는 '증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다.'고 함으로써 서면에 의한 증여(출연)의 해제를 제한하고 있으나, 그 해제는 민법 총칙상의 취소와는 요건과 효과가 다르므로 서면에 의한 출연이더라도 민법 총칙규정에 따라 출연자가 착오에 기한 의사표시라는 이유로 출연의 의사표시를 취소할 수 있고, 상대방 없는 단독행위인 재단법인에 대한 출연행위라고 하여 달리 볼 것은 아니다. [2] 재단법인에 대한 출연자와 법인과의 관계에 있어서 그 출연행위에 터잡아 법인이 성립되면 그로써 출연재산은 민법 제48조에 의하여 법인 성립시에 법인에게 귀속되어 법인의 재산이 되는 것이고, 출연재산이 부동산인 경우에 있어서도 위 양당사자 간의 관계에 있어서는 법인의 성립 외에 등기를 필요로 하는 것은 아니라 할지라도, 재단법인의 출연자가 착오를 원인으로 취소를 한 경우에는 출연자는 재단법인의 성립 여부나 출연된 재산의 기본재산인 여부와 관계없이 그 의사표시를 취소할 수 있다. [3] 불법점유를 이유로 하여 그 명도 또는 인도를 청구하려면 현실적으로 그 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 하고 불법점유자라 하여도 그 물건을 다른 사람에게 인도하여 현실적으로 점유를 하고 있지 않은 이상, 그 자를 상대로 한 인도 또는 명도청구는 부당하다.

참조조문 [1] 민법 제47조 제1항, 제109조, 제555조 / [2] 민법 제48조 제1항, 제109조 / [3] 민법 제213조 · 참조판례 [2] 대법원 1979. 12. 11. 선고 78다481, 482 전원합의체 판결, 대법원 1981. 12. 22. 선고 80다2762, 2763 판결, 대법원 1993. 9. 14. 선고 93다8054 판결 / [3] 대법원 1969. 2. 4. 선고 68다1594 판결, 대법원 1970. 9. 29. 선고 70다1508 판결(집18-3, 민128), 대법원 1970. 9. 29. 선고 70다1508 판결(집18-3, 민128), 대법원 1983. 5. 10. 선고 81다187 판결