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설문 1 (11-3) · 설문 2 (2-14) · 설문 3 (8-29) · 설문 4 (11-19)
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〔사법시험 제55회(2013) 민법 제1문〕
토지임대차 하나에 보증금채권의 양도, 공동명의 가등기, 보증금의 당연공제, 전부명령과의 우열, 지상물매수청구가 한꺼번에 걸린 종합 문항입니다. 설문 5가 검토 대상이며 붉은 테두리로 표시했습니다.
기초사실
甲이 乙의 X토지를 빌려 Y건물을 짓고 식당을 열다
설문 1~5 공통○甲은 2008. 5. 1. 乙 소유 X토지에 건물을 지어 식당을 운영할 목적으로 乙과 보증금 3억 원, 차임 월 200만 원, 기간 2011. 4. 30.까지로 하는 임대차계약을 체결하고 당일 보증금을 지급하고 X토지를 인도받았으며, 3억 원을 들여 Y건물을 완공하고 2008. 7. 1. 자기 명의로 소유권보존등기를 마친 후 식당업을 개시하였다.
○임대차계약서에는 “甲은 이 계약에 의하여 갖게 되는 일체의 권리와 의무를 제3자에게 양도할 수 없다. 甲은 임대차종료 시에 지상 건물을 철거하여 X토지를 원래의 상태대로 반환한다.”는 내용이 포함되어 있었다.
○甲은 2008. 7. 1. 丙·丁에게서 각 2억 원(합계 4억 원)을 차용하고 그 담보로 Y건물에 관하여 丙·丁을 공동매수인으로 하는 매매예약을 체결하고 丙·丁 공동명의의 가등기(지분 균등)를 마쳐 주었으며, 같은 날 乙에 대한 보증금반환채권을 丙·丁에게 양도하면서 양도서류와 임대차계약서 원본을 교부하고(丙·丁은 계약서를 충분히 검토하였다) 통지 권한도 위임하였다. 丙·丁은 2008. 7. 3. 甲을 대리하여 乙에게 내용증명으로 채권양도를 통지하였고, 그 통지는 2008. 7. 5. 乙에게 도달하였다.
○甲은 2011. 4. 30. 이후에도 영업을 계속하였고 乙도 이의가 없었다. 甲은 같은 해 5월에 100만 원, 7월과 10월에 각 50만 원, 11월과 12월에 각 100만 원의 차임을 연체하였고, 2012. 1. 1. 식당을 폐쇄한 후에는 차임을 전혀 지급하지 않았으며, 乙은 2012. 1. 30. 甲을 상대로 ‘Y건물 철거’와 ‘X토지 반환’을 구하는 소송을 제기하였다.
○丙·丁이 2012. 3. 1. 乙에게 보증금 반환을 요구하자 乙은 양도가 무효라며 거절하였다가 2012. 3. 10. 채권양도를 승인한다고 丙·丁에게 전화로 통지하였고, 乙은 아직 보증금을 지급하지 않고 있다.
○甲의 채권자 戊는 2012. 6. 20. 위 보증금반환채권에 관하여 압류 및 전부명령을 받았고, 이는 2012. 6. 25. 乙에게 송달되었다.
「일체의 권리 양도 금지」와 「계약서 원본 교부·충분한 검토」는 양도금지특약과 양수인의 중과실, 「지분 균등·각 2억 원」은 예약완결권의 귀속, 「3. 10. 승인」과 「6. 25. 송달」은 대항요건과 전부명령의 선후, 「철거 특약」과 「2기 연체」는 지상물매수청구의 운명을 가르는 표지입니다.
제 1 문
문 제
배점 합계 50점1
10점양도금지특약 위반 양도의 효력
甲의 丙·丁에 대한 2008. 7. 1.의 채권양도는 유효한가?
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제3편 채권총론 사례 11 채권양도에 11-3으로 실려 있습니다.
2
10점공동명의 가등기의 예약완결권
丙은 자기 지분에 관한 매매예약완결권을 단독으로 행사할 수 있는가?
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제2편 물권법 사례 2 등기에 2-14로 실려 있습니다.
3
10점보증금에서의 당연공제
乙은 부당이득을 근거로 甲의 식당 폐쇄일부터 X토지의 인도 완료일까지의 차임 상당액을 위 임대차보증금에서 공제할 수 있는가?
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제4편 채권각론 사례 8 임대차에 8-29로 실려 있습니다.
4
5점양수인과 전부채권자의 우열
임대차보증금은 戊와 丙·丁 중에서 누구에게 지급되어야 하는가?
참조 이 설문의 해설은 이 책에서 제3편 채권총론 사례 11 채권양도에 11-19로 실려 있습니다.
5
검토 대상15점철거·인도 청구와 지상물매수청구
위 Y건물 철거·X토지 반환 청구 소송에서 乙의 청구들은 받아들여질 수 있는가(甲과 乙이 제기할 수 있는 모든 민사법상의 주장을 논한 뒤 결론을 도출할 것)?
출처: 2013년도 시행 제55회 사법시험 제2차시험 민법 제1문(법무부). 사실관계는 『민법 사례형 기출문제집』 수록 요약형에 따랐고, 핵심 어구 표시와 문장 단위 줄나눔은 읽기 편하도록 덧붙였습니다.
사례형 · 차임연체 해지와 지상물매수청구권·동시이행항변 · 설문 5 (15점)
〔사법시험 제55회(2013) 민법 제1문〕 - 설문 5.
1
당사자 관계도
2012. 1. 30. 이후임대차의 경과와 甲의 방어수단을 두 줄로 나란히 놓으면, 특약이 무효여도 매수청구가 막히고 동시이행항변만 남는 순서가 보인다.
특약의 효력설문 5의 검토 대상동시이행의 대가관계
2
시간순 타임라인
붉은 표시 = 결론을 정하는 사실2008. 5. 1.
임대차계약 — 종료 시 건물 철거·원상반환 특약 철거특약
2011. 4. 30.
기간 만료 후 계속 사용·이의 없음 → 묵시적 갱신
2011. 5.~12.
연체 합계 400만 원 — 2기의 차임액(400만 원)에 달함 2기 연체
2012. 1. 30.
乙의 철거·인도 소 제기 — 소장 송달로 해지, 임대차 종료 설문 5→ 甲: 특약 무효·매수청구 / 乙: 채무불이행 해지라 매수청구 불가 / 甲: 보증금 잔액과 동시이행
3
검토의 틀
여섯 칸갱신·해지제639조 ① 묵시적 갱신 → 제641조·제640조 2기 연체 해지(소장 송달 시 효력)
철거특약제643조 매수청구권 배제 약정 → 제652조 무효(93다6386)
매수청구권채무불이행 해지 사안 → 제643조 매수청구권 ✕(2003다7685)
동시이행철거·인도의무 ↔ 보증금 잔액 반환의무(77다1241)
양도의 영향채권이 丙·丁에게 이전되어도 동일성 유지 → 항변 존속(89다카4298)
주문乙이 丙·丁에게 잔액 지급과 동시에 甲은 철거·인도 — 상환이행판결
잔액 = 3억 원 − 연체차임 400만 원 − 폐쇄일 이후의 차임·부당이득. 액수 계산보다 공제 항목의 열거가 채점 포인트다.
4
설문 5의 쟁점 구조
乙의 Y건물 철거·X토지 반환 청구는 인용되는가 15점
쟁점 ①임대차는 어떻게 종료되었는가
전제 사실기간 만료 후 계속 사용·이의 없음 → 묵시적 갱신(제639조 ①)
전제 사실연체 합계 400만 원 = 2기의 차임액 → 제641조·제640조 해지
물음해지의 효력 발생 시점은→ 철거·인도 소장 부본 송달 시
쟁점 ②철거특약과 지상물매수청구권
전제 사실종료 시 철거 약정은 매수청구권을 배제하여 제652조 무효(93다6386)
전제 사실그러나 채무불이행 해지 사안에는 매수청구권이 없다(2003다7685)
물음甲의 매수청구 주장은→ 특약 무효에도 불구하고 배척된다
쟁점 ③동시이행항변
전제 사실목적물 반환의무와 보증금 반환의무는 동시이행(77다1241) — 철거는 토지 반환의 이행방법
전제 사실보증금채권이 양도되어도 동일성이 유지되어 항변 존속(89다카4298)
물음판결 주문은→ 乙이 丙·丁에게 잔액을 지급함과 동시에 甲은 철거·인도
5
사실관계에 심어 둔 장치
a
「지상 건물을 철거하여 원래의 상태대로 반환한다」는 특약을 두었다. 제643조를 배제하는 임차인 불리 약정이다. 제652조로 무효라는 첫 단계를 쓰게 한다.
b
연체 차임을 다섯 달에 걸쳐 「합계 400만 원」이 되도록 설계했다. 월 200만 원의 2기분이다. 연속 연체가 아니어도 합산액이 2기분이면 해지할 수 있다는 점과 채무불이행 해지라는 성격을 확정한다.
c
乙이 「해지 통지」 없이 바로 「철거·인도의 소」를 제기했다. 해지의 의사표시가 소장으로 이루어졌다는 구성(소장 송달 시 효력)을 쓰라는 장치다.
d
「甲과 乙이 제기할 수 있는 모든 민사법상의 주장」을 논하라고 했다. 특약 무효(甲) → 채무불이행 해지라 매수청구 불가(乙) → 동시이행항변(甲) → 상환이행판결의 공방 순서를 요구한다.
e
보증금채권이 이미 丙·丁에게 양도되어 있다. 동시이행항변의 상대방이 누구인지 묻는다. 채권의 동일성이 유지되므로 「丙·丁에게 지급함과 동시에」라는 주문이 된다.
f
배점이 15점으로 가장 크다. 종료 원인 4점, 특약 무효·매수청구 부정 6점, 동시이행과 주문 5점 정도로 배분한다.
이해용 도해 · 풀이·결론은 담지 않음
리딩판례 · 차임연체 해지와 지상물매수청구권·동시이행항변 · 설문 5 (15점)
〔사법시험 제55회(2013) 민법 제1문〕 - 설문 5. 리딩판례
철거특약을 무효로 본 1993년 판결, 채무불이행 해지에는 매수청구권이 없다는 2003년 판결, 목적물 반환과 보증금 반환의 동시이행을 정한 1977년 전원합의체 판결, 채권이 이전되어도 동시이행관계가 존속한다는 1989년 판결을 순서대로 봅니다. 요지는 법제처 국가법령정보센터 수록문을 그대로 옮겼고, 굵은 글씨는 강조를 위해 덧붙였습니다.
리딩 = 답안에 반드시 인용최초 = 법리를 처음 세운 판결동지 = 같은 취지·보완 판시대비 = 반대 결론·다른 구성(구별용)
요약
쟁점별 핵심 법리
쟁점 ② · 특약
종료 시 철거 약정은 제652조로 무효
토지임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료 시 임차인이 지상건물을 양도하거나 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 제643조의 지상물매수청구권을 배제하는 약정으로서 임차인에게 불리하므로 제652조에 의하여 무효다.
93다6386 · 98다2389
쟁점 ② · 해지
채무불이행 해지에는 매수청구권 ✕
공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다.
2003다7685
쟁점 ③ · 동시이행
반환의무 ↔ 보증금 잔액 반환의무, 양도 후에도 존속
임차목적물 명도의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 명도 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행관계에 있고, 보증금반환채권이 전부(이전)되어도 채권의 동일성이 유지되어 동시이행관계도 그대로 존속한다.
77다1241 전합 · 89다카4298
계보
판례의 흐름
선고 순1977
77다1241
전합 · 명도 ↔ 보증금 잔액
동시이행
동시이행
1989
89다카4298
채권 이전 후에도
동시이행 존속
동시이행 존속
1993
93다6386
철거 약정 =
제652조 무효
제652조 무효
2003
2003다7685
채무불이행 해지 →
매수청구권 ✕
매수청구권 ✕
쟁점 ②
철거특약의 효력과 지상물매수청구권
민법 제643조 · 제652조리딩대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결[토지인도등]
가. 토지임대인과 토지임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 한다. 나. 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있다. 다. 민법 제644조 소정의 전차인의 임대청구권과 매수청구권은 토지임차인이 토지임대인의 승낙하에 적법하게 그 토지를 전대한 경우에만 인정되는 권리이다.
·기간 만료 시 임차인이 지상건물을 양도하거나 철거하기로 하는 약정은 제643조의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 임차인에게 불리한 약정이므로 제652조에 의하여 무효라고 하였다.
·매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있다고 하였다.
→甲·乙의 「철거하여 원래 상태로 반환」 특약은 매수청구권 배제 약정으로 무효이므로, 乙은 특약 자체를 근거로 철거를 구할 수 없다.
→甲은 Y건물의 소유자이므로 매수청구권의 주체 요건은 갖춘다 — 문제는 종료 원인이다.
참조조문 가.나. 민법 제643조 / 가. 민법 제652조 / 다. 민법 제644조 · 참조판례 가. 대법원 1991.4.23. 선고 90다19695 판결, 1992.10.9. 선고 92다22435 판결, 1993.6.22. 선고 93다16130 판결 / 다. 대법원 1969.1.28. 선고 68다2113 판결(집17①민122)
리딩대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결[건물명도등]
공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다.
·공작물 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우 임차인은 제283조·제643조의 매수청구권을 가지지 아니한다고 하였다.
→임대차는 2기 차임연체를 이유로 한 해지(제641조·제640조)로 종료되었으므로 甲에게 매수청구권이 없다.
→특약 무효 → 그러나 채무불이행 해지라 매수청구권 부정의 2단 논법이 답안의 뼈대다.
참조조문 민법 제283조, 제643조 · 참조판례 대법원 1972. 12. 26. 선고 72다2013 판결(집20-3, 민228), 대법원 1991. 4. 23. 선고 90다19695 판결, 대법원 1993. 6. 29. 선고 93다10781 판결, 대법원 1994. 2. 22. 선고 93다44104 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결, 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249, 54256 판결
쟁점 ③
철거·인도의무와 보증금 반환의무의 동시이행
민법 제536조 ①리딩대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 판결[가옥명도]
임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다.
·임대차기간이 만료된 경우 임차인이 목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 명도 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행관계에 있다고 하였다(전원합의체).
→Y건물 철거와 X토지 인도는 토지 반환의무의 구체적 이행방법이므로 철거의무도 보증금 잔액 반환의무와 동시이행관계에 있다.
→잔액은 3억 원에서 연체차임 400만 원과 폐쇄일 이후의 차임·부당이득을 공제한 금액이다.
참조조문 민법 제536조 · 참조판례 대법원 1962.3.29. 선고 4294민상939 판결
동지대법원 1989. 10. 27. 선고 89다카4298 판결[전부금]
가. 임대차종료시 발생하는 임차인의 임차목적물반환채무와 임대인의 잔존임차보증금반환채무는 서로 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차보증금반환청구채권을 확보하려고 임차목적물을 계속 점유하는 경우에는 본래의 용도대로 사용 수익하고 있지 아니한 이상 그로 인하여 실질적으로 이익을 얻고 있다고도 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이나 부당이득반환채무가 발생하는 것은 아니라고 볼 것이다. 나. 임차인의 임차보증금반환청구채권이 전부된 경우에도 채권의 동일성은 그대로 유지되는 것이어서 동시이행관계도 당연히 그대로 존속한다고 해석 할 것이므로 임대차계약이 해지된 후에 임대인이 잔존임차보증금반환청구 채권을 전부받은 자에게 그 채무를 현실적으로 이행하였거나 그 채무이행을 제공하였음에도 불구하고 임차인이 목적물을 명도하지 않음으로써 임차목적물반환채무가 이행지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인이 주장, 입증을 하지 않은 이상, 임차인의 목적물에 대한 점유는 동시이행의 항변권에 기한 것이어서 불법점유라고 볼 수 없다.
·임차보증금반환채권이 전부된 경우에도 채권의 동일성은 유지되어 동시이행관계가 그대로 존속하므로, 임대인이 전부채권자에게 채무를 이행하거나 제공하였음에도 임차인이 명도하지 않아 항변권을 상실하였다는 점을 임대인이 주장·입증하지 않는 한 임차인의 점유는 불법점유가 아니라고 하였다.
→보증금채권이 丙·丁에게 양도되었어도 甲은 동시이행항변권을 잃지 않는다.
→따라서 「乙이 丙·丁에게 보증금 잔액을 지급함과 동시에 甲은 Y건물을 철거하고 X토지를 인도하라」는 상환이행판결을 하여야 한다.
참조조문 가.나.민법 제536조,제618조 / 나.민사소송법 제563조 제3항 · 참조판례 가.대법원 1979.3.13. 선고 78다2500,2501 판결,1986.3.25. 선고 85다422 판결,1986.3.25. 선고 85다카1796 판결 / 나.대법원 1988.4.12. 선고 86다카2476 판결 / 가. 나.대법원 1989.2.28. 선고 87다카2114,2115 판결
조문
함께 볼 규정
민법 제536조 ①동시이행의 항변권 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제640조차임연체와 해지 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
민법 제641조동전 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 전조의 규정을 준용한다.
민법 제643조임차인의 갱신청구권, 매수청구권 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
민법 제652조강행규정 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
제643조는 「기간이 만료한 경우」를 요건으로 하므로 채무불이행 해지에는 문언상으로도 적용되지 않는다. 제652조는 제640조·제641조도 강행규정으로 삼아 2기 연체 해지 요건을 임차인에게 불리하게 완화하는 약정도 막는다.
출처: 법제처 국가법령정보센터 판례 DB(2026. 9. 29. 조회). 사건번호·선고일·요지는 수록문과 대조했으며, 「사안과의 연결」은 이해를 돕기 위한 정리이지 정답 풀이가 아니다.
문제 단위 보기 · 같은 문제의 설문과 판례
〔사법시험 제55회(2013) 민법 제1문〕
이 기출문제에서 나온 설문을 모두 모았습니다. 설문 이름을 누르면 그 글로, 사건번호를 누르면 그 글의 판례 카드로 갑니다.
수인 공동명의 가등기(매매예약완결권)의 준공유와 지분별 단독 행사 가부 - 예약 내용(각자 채권 담보 목적)에 따른 판단(전원합의체)
리딩판례 2010다82530
임대차보증금의 담보적 효력 - 임대차 종료 후 목적물 인도 시까지의 차임 상당액은 보증금에서 당연 공제(채권양도 후 발생분 포함)
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