1

2

3

4

5

보증금

3억 원

종료 전

연체차임

종료 후

부당이득

공제

당연 · 의사표시 불요

어느 구간이든 보증금에서 당연히 공제된다. 성질이 갈리는 지점은 임대차 종료(해지 효력 발생) 시점이다.

2011. 4. 30.

기간 만료 — 甲 계속 사용, 乙 이의 없음 → 묵시적 갱신(제639조 ①) 갱신

2011. 5.~12.

차임 연체 합계 400만 원(5월 100·7월 50·10월 50·11월 100·12월 100) 2기 연체

2012. 1. 1.

甲이 식당을 폐쇄 — 이후 차임 전혀 지급하지 않음 설문 3

2012. 1. 30.

「식당을 폐쇄한 후에는 차임을 전혀 지급하지 않았다」고 적었다. 사용·수익을 스스로 멈춘 임차인이다. 그래도 존속 중에는 차임 채무가 있고, 종료 후에는 건물 소유로 부지를 점유하므로 부당이득이 성립한다.

「부당이득을 근거로」 공제할 수 있는지 물었다. 성질 구분을 묻는 장치다. 종료 전 구간은 연체차임, 종료 후 구간은 부당이득으로 나누어 답하면 된다.

甲이 「Y건물」을 소유한 채 X토지를 반환하지 않는다. 건물 소유 자체가 부지의 점유이며 차임 상당의 이득이라는 판례(98다2389)를 적용하게 한다.

보증금채권이 丙·丁에게 양도되어 있다. 양수인이 「이의 없는 승낙」 등을 내세워 공제를 막을 수 있는지 묻는다. 당연공제는 채권에 내재한 성질이라 차단되지 않는다.

배점이 10점이다. 담보적 효력·당연공제 4점, 구간별 성질 4점, 양수인과의 관계 2점이면 균형이 맞는다.

쟁점 ① · 당연공제

종료 후 인도 시까지의 모든 채무를 별도 의사표시 없이 공제

임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하고, 그 피담보채무 상당액은 목적물이 반환될 때에 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.

2005다8323 · 2016다218874

쟁점 ② · 부당이득

건물 소유로 부지를 점유하면 차임 상당의 이득

타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로써 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 한다.

98다2389

대비 · 실질적 이득

점유만 있고 사용·수익이 없으면 부당이득 ✕

임차인이 종료 후 동시이행항변권을 행사하는 방법으로 계속 점유하였으나 본래 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적 이득이 없으면 부당이득반환의무는 성립하지 않는다.

91다45202

[1] 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. [2] 임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다.

참조조문 [1] 민법 제618조 / [2] 민법 제618조, 민사소송법 제288조 · 참조판례 [1] 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결 / [2] 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 대법원 2001. 8. 24. 선고 2001다28176 판결, 대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결

상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 '임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.'라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다. 위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다. 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.

참조조문 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 민법 제618조 · 참조판례 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결

[1] 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로써 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 한다. [2] 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상 건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한, 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 한다. [3] 토지 임차인의 매수청구권 행사로 지상 건물에 대하여 시가에 의한 매매 유사의 법률관계가 성립된 경우에는 임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지 임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무가 되므로, 임차인이 임대인에게 매수청구권이 행사된 건물들에 대한 명도와 소유권이전등기를 마쳐주지 아니하였다면 임대인에게 그 매매대금에 대한 지연손해금을 구할 수 없다.

참조조문 [1] 민법 제741조 / [2] 민법 제283조, 제643조, 제652조 / [3] 민법 제283조, 제536조 제1항, 제643조 · 참조판례 [1] 대법원 1962. 5. 31. 선고 62다80 판결(집10-2, 민401), 대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결, 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결 / [2] 대법원 1992. 10. 9. 선고 92다22435 판결, 대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결, 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결 / [3] 대법원 1991. 4. 9. 선고 91다3260 판결

가. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것은 당연하다. 나. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.

참조조문 가.나. 민법 제618조, 제741조 / 가. 제536조 · 참조판례 가.나. 대법원 1979.3.13. 선고 78다2500,2501 판결, 1990.12.21. 선고 90다카24076 판결 / 가. 대법원 1981.2.10. 선고 80다1495 판결 / 나. 대법원 1981.11.10. 선고 81다378 판결, 1986.3.25. 선고 85다422,85다카1796 판결, 1990.10.16. 선고 90다카20210 판결