1

2

3

4

5

6

7

8

9

일괄대금

6억 원

토지 안분

3억 원

건물 안분

3억 원

배당액

3억 원

법정지상권이 서지 않으므로 X토지는 나대지 기준으로 평가한다. 값을 어느 칸에 넣느냐가 배당액을 정한다.

①

②

X토지 감정가액 — 나대지 2억 원 / 지상권 제한 상태 1억 원 나대지→ 법정지상권이 없으므로 나대지 기준으로 평가한다

③

④

일괄매각대금 6억 원을 안분 — 각 3억 원 안분

⑤

丁은 토지 안분액 3억 원에만 우선변제 — 잔액 5,000만 원은 일반채권 설문 4

감정가액을 두 가지로 제시하였다. 나대지 2억 원과 지상권 제한 상태 1억 원이다. 어느 쪽을 쓰는지가 답을 가르는 함정이다.

전체 감정가액을 4억 원으로 주었다. 토지 2억 원을 빼면 건물이 2억 원이다. 비율을 직접 계산하게 만든 숫자다.

일괄매각대금을 감정가액보다 높은 6억 원으로 두었다. 안분은 감정가액 비율로 하고 금액은 실제 매각대금으로 한다는 점을 확인시킨다.

「배당요구를 하지 않았다」고 못 박았다. 건물 안분액에서 일반채권자로라도 받을 길을 막았다. 이 단서를 놓치면 3억 5,000만 원이라고 답하게 된다.

채권액을 안분액보다 크게 두었다. 5,000만 원이 남는다는 결론이 나와야 계산을 끝까지 한 것이 된다.

배점이 문 1~4 합계 20점이다. 계산 과정을 단계별로 보여 주는 것이 채점에 유리하다. 숫자만 적으면 근거가 없다고 평가된다.

쟁점 ②·③ · 안분

법정지상권이 없으면 나대지 기준으로 안분한다

여러 부동산을 일괄매각한 경우 각 부동산의 대금액은 총대금액을 각 부동산의 최저매각가격 비율에 따라 나눈 금액으로 하고, 민법 제365조에 의한 일괄매각이 이루어진 경우 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않으므로 일괄매각대금 중 토지에 안분할 금액은 이용 제한이 없는 나대지 상태의 토지로 평가하여 산정하여야 한다.

2011다54587

쟁점 ① · 일괄경매

헐고 다시 지은 경우에도 일괄경매를 청구할 수 있다

토지와 그 지상 건물의 소유자가 이에 대하여 공동저당권을 설정한 후 건물을 철거하고 그 토지 위에 새로 건물을 축조하여 소유하는 경우에는, 나대지에 저당권을 설정한 후 설정자가 건물을 축조한 경우와 마찬가지로 저당권자는 민법 제365조에 의하여 그 토지와 신축건물의 일괄경매를 청구할 수 있다는 것이 판례의 취지다.

대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정 (법제처 미수록)

쟁점 ④ · 단서

건물 매각대금에는 우선변제권이 없다

저당권설정자가 저당권을 설정한 후 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다(민법 제365조).

민법 제365조

[1] 동일인의 소유에 속하는 토지 및 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는, 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주었다는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않으므로, 위와 같은 경우 토지와 신축건물에 대하여 민법 제365조에 의하여 일괄매각이 이루어졌다면 일괄매각대금 중 토지에 안분할 매각대금은 법정지상권 등 이용 제한이 없는 상태의 토지로 평가하여 산정하여야 한다. 그리고 집행법원이 위와 같은 일괄매각절차에서 각 부동산별 매각대금의 안분을 잘못하여 적법한 배당요구를 한 권리자가 정당한 배당액을 수령하지 못하게 되었다면 그러한 사유도 배당이의의 청구사유가 될 수 있다. [2] 민법 제365조 본문이 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와 건물에 대하여 일괄하여 경매를 청구할 수 있도록 규정한 취지는, 저당권설정자로서는 저당권 설정 후에도 그 지상에 건물을 신축할 수 있는데 후에 저당권 실행으로 토지가 제3자에게 매각될 경우에 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되므로 이를 방지할 필요가 있고, 저당권자에게도 저당토지상 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하여 저당권 실행을 쉽게 할 수 있도록 한 데 있으며, 같은 조 단서에 의하면 그때 저당권자에게는 건물의 매각대금에 대하여 우선변제를 받을 권리가 없도록 규정되어 있는 점에 비추어 보면, 위와 같은 경우 토지의 저당권자가 건물의 매각대금에서 배당을 받으려면 민사집행법 제268조, 제88조의 규정에 의한 적법한 배당요구를 하였거나 그 밖에 달리 배당을 받을 수 있는 채권으로서 필요한 요건을 갖추고 있어야 한다.

참조조문 [1] 민법 제365조, 제366조 / [2] 민법 제365조, 민사집행법 제88조, 제268조 · 참조판례 [1] 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결, 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다66150 판결 / [2] 대법원 2001. 6. 13. 자 2001마1632 결정, 대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850 판결

[1] [다수의견] 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해석하여야 하는바, 그 이유는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 경우에는, 처음부터 지상 건물로 인하여 토지의 이용이 제한 받는 것을 용인하고 토지에 대하여만 저당권을 설정하여 법정지상권의 가치만큼 감소된 토지의 교환가치를 담보로 취득한 경우와는 달리, 공동저당권자는 토지 및 건물 각각의 교환가치 전부를 담보로 취득한 것으로서, 저당권의 목적이 된 건물이 그대로 존속하는 이상은 건물을 위한 법정지상권이 성립해도 그로 인하여 토지의 교환가치에서 제외된 법정지상권의 가액 상당 가치는 법정지상권이 성립하는 건물의 교환가치에서 되찾을 수 있어 궁극적으로 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하지만, 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니 하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 위와 같이 당초 나대지로서의 토지의 교환가치 전체를 기대하여 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문이다. [반대의견] 민법 제366조가 법정지상권제도를 규정하는 근본적 취지는 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물이 철거됨으로써 생길 수 있는 사회경제적 손실을 방지하려는 공익상 이유에 있는 것이지 당사자 어느 한편의 이익을 보호하려는 데 있는 것이 아니고, 법정지상권은 저당권설정 당사자의 의사와 관계없이 객관적 요건만으로써 그 성립이 인정되는 법정물권인바, 저당권자가 그 설정 당시 가졌던 ‘기대’가 어떤 것이었느냐에 의하여 법정지상권의 성립 여부를 달리 판단하는 다수의견은 법정지상권 성립요건의 객관성 및 강제성과 조화되기 어렵고, 토지와 건물 양자에 대하여 공동으로 저당권이 설정된 경우, 원칙적으로 그 공동저당권자가 토지에 관하여 파악하는 담보가치는 법정지상권의 가치가 제외된 토지의 가치일 뿐이고, 건물에 관하여 파악하는 담보가치는 건물 자체의 가치 외에 건물의 존속에 필요한 법정지상권의 가치가 포함된 것이며, 법정지상권은 그 성질상 건물에 부수하는 권리에 불과하므로 구건물이 멸실되거나 철거됨으로써 건물저당권 자체가 소멸하면, 공동저당권자는 건물 자체의 담보가치는 물론 건물저당권을 통하여 파악하였던 법정지상권의 담보가치도 잃게 되고, 이에 따라 토지 소유자는 건물저당권의 영향에서 벗어나게 된다고 보는 것이 논리적으로 합당하다. 그러므로 토지 소유자는 그 소유권에 기하여 토지 위에 신건물을 재축할 수 있고, 그 후 토지저당권이 실행되면 신건물을 위한 법정지상권이 성립하며, 다만 그 내용이 구건물을 기준으로 그 이용에 일반적으로 필요한 범위로 제한됨으로써 공동저당권자가 원래 토지에 관하여 파악하였던 담보가치, 즉 구건물을 위한 법정지상권 가치를 제외한 토지의 담보가치가 그대로 유지된다고 보아야 하고, 이것이 바로 가치권과 이용권의 적절한 조절의 모습이다. [다수의견쪽 보충의견] 민법 제366조가 ‘저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우’라고 규정하여, 마치 경매 당시에 건물이 존재하기만 하면 법정지상권이 성립할 수 있는 것처럼 규정하고 있지만 위 조문의 해석상 법정지상권이 성립하기 위하여 저당권설정 당시 토지상에 건물이 존재하여야 하고, 따라서 나대지에 저당권설정 후 설정자가 그 지상에 건물을 신축 후 경매로 토지와 건물의 소유자가 …

참조조문 [1] 민법 제366조 / [2] 민법 제664조 · 참조판례 [1] 대법원 1990. 7. 10. 선고 90다카6399 판결(변경), 대법원 1992. 6. 26. 선고 92다9388 판결(변경), 대법원 1993. 6. 25. 선고 92다20330 판결(변경), 대법원 2000. 12. 12. 선고 2000다19007 판결(변경), 대법원 2001. 3. 13. 선고 2000다48517, 48524, 48531 판결(변경) / [2] 대법원 1990. 4. 24. 선고 89다카18884 판결, 대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결 · 요지가 길어 뒷부분을 줄임